Affitti brevi in Puglia: CIR, CIN, SPOT Easy e imposta di soggiorno

In breve: in Puglia gli adempimenti nazionali (Alloggiati Web, CIN, ISTAT, imposta di soggiorno) si combinano con la L.R. 1 dicembre 2017, n. 49 come modificata dalla L.R. 15/2025. Per una locazione breve o turistica presenti la CIA (non imprenditoriale) o la SCIA (imprenditoriale) al SUAP del Comune, ti registri su DMS Puglia per il CIR e poi chiedi il CIN sulla BDSR entro 30 giorni dal CIR. I flussi ISTAT delle locazioni vanno su SPOT Easy (non ROSS1000, non MOTouristOffice). L'imposta di soggiorno, se il Comune l'ha istituita, ha tariffa e portale propri: a Bari 2,00 € e tetto 4 notti su PayTourist; a Lecce 2,50 € in alta stagione (1,50 € in bassa) e tetto 7 notti su Tourist Tax fino al 2026.

Questa pagina è la guida regionale. Il quadro nazionale è in I quattro adempimenti degli affitti brevi. Guide già pubblicate: Milano, Roma, Firenze, Venezia, Napoli, Bologna, Torino, Genova.

I codici che non vanno scambiati

Nei solleciti ISTAT pugliesi torna spesso la stessa confusione: CIR, CIN, CIS, codice struttura e WSKEY sono cose diverse. Usarne uno al posto dell'altro blocca CIN, SPOT o Alloggiati Web. In Puglia, in più, SPOT non è ROSS1000 e non è il file Questura.

1. Che tipo di attività stai facendo

Regione Puglia distingue le locazioni turistiche (mera locazione) dalle strutture ricettive. Sbagliando l'inquadramento sbagli modulo SUAP, canale SPOT e tariffa dell'imposta.

Se oltre all'alloggio offri colazione, pasti o altri servizi da struttura, di solito non sei in semplice locazione. Non è una consulenza: per il caso concreto usa le pagine della Regione Puglia e il SUAP del tuo Comune, o un professionista.

Per SCIA contro CIA e per le tasse, verifica con un commercialista. Non copiare la scelta «quattro unità» del vecchio PDF DMS se la tua posizione fiscale è già oltre i due appartamenti.

2. Avvio: SUAP, poi CIR e CIN

Qui si accumulano tre livelli. Non è un unico portale.

CIA o SCIA al SUAP

Prima di locare (e, se sei già in DMS, per metterti in regola) presenti la pratica al SUAP del Comune in cui sta l'immobile:

• non imprenditoriale: CIA (art. 10 bis, comma 7);
• imprenditoriale: SCIA (art. 10 bis, comma 5 e art. 13-ter D.L. 145/2023).

I moduli unificati sono sulla pagina Normativa locazioni ad uso turistico. Non tutti i SUAP pugliesi usano Impresainungiorno: in alcuni territori il portale è diverso o lo sportello è associato. Chiedi al Comune quale piattaforma usare. Comunica allo stesso SUAP sospensioni e cessazioni.

Locare senza CIA o SCIA è abusivismo regionale: da 500 a 2.500 € (CIA) o da 2.000 a 10.000 € (SCIA) per ogni unità, più chiusura immediata disposta dal SUAP (art. 10 quater, commi 5 e 6).

Locazioni già in DMS al 30 settembre 2025

Se eri già registrato in DMS al 30 settembre 2025, hai CIR/CIN ma non hai ancora presentato CIA o SCIA, l'art. 10 quater, comma 8, ti dà 365 giorni da quella data: sulla pagina ufficiale della Sezione Turismo il termine è il 30 settembre 2026. Decorso il termine si applicano le sanzioni per attività senza CIA/SCIA. Usa i moduli «già registrata al DMS» della stessa pagina regionale.

Il 23 settembre 2026 TGR Puglia ha dato notizia di una modifica che sposterebbe il termine al 31 dicembre 2026. Al 26 settembre 2026 la pagina della Sezione Turismo e il testo consolidato in Bussola Normativa citano ancora i 365 giorni. Non aspettare: presenta la pratica e, se serve, verifica sul BURP e sulla pagina regionale prima di fare affidamento sui mesi extra.

CIR su DMS Puglia

Accedi a dms.puglia.it con SPID di livello 2 (oppure CIE/CNS). Per una locazione scegli Aggiungi locazione turistica, non l'iter delle strutture ricettive. Inserisci gestore, dati catastali, camere e posti letto, periodi di apertura. A compilazione conclusa la locazione risulta attiva con il CIR.

Il CIR è propedeutico al CIN. Senza registrazione DMS non ottieni il codice nazionale.

CIN sulla BDSR

Con il CIR, sulla BDSR richiedi il CIN (SPID o CIE) entro 30 giorni dall'attribuzione del CIR. Esporre il CIN all'esterno (nel rispetto di vincoli urbanistici e paesaggistici) e indicarlo in ogni annuncio; lo stesso obbligo vale per intermediari e portali. Sanzione regionale per struttura o unità senza CIN: da 800 a 8.000 €; per mancata esposizione o indicazione: da 500 a 5.000 €, con rimozione dell'annuncio e, se non ottemperi, sospensione (art. 10 quater, commi 2 e 3). Guida: CIN affitti brevi.

Servono inoltre i dispositivi di sicurezza dell'art. 13-ter del D.L. 145/2023 (rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio, estintori portatili: uno ogni 200 m² o frazione, minimo uno per piano). Tutte le locazioni, imprenditoriali e non, devono avere una polizza RC verso i clienti commisurata alla capacità ricettiva (art. 10 bis, comma 11).

3. Tetti urbanistici: cosa è in vigore

A settembre 2026, sulle pagine ufficiali della Regione Puglia non risulta un tetto regionale di giorni o un divieto automatico di nuove aperture. La Giunta ha approvato un disegno di legge che consentirebbe ai Comuni ad alta densità turistica di limitare nuove locazioni in aree omogenee: non è in vigore finché non diventa legge pubblicata sul BURP e, a valle, regolamento comunale. Non copiare da blog di portali.

Restano i vincoli ordinari (impianti, minimi igienico-sanitari, regolamento condominiale, paesaggio, centri storici).

4. Alloggiati Web

Obbligo di pubblica sicurezza, identico al resto d'Italia: comunichi ogni ospite in Questura, di regola entro 24 ore (6 ore se il soggiorno dura meno di 24 ore). Vale per locazioni brevi fino a 30 giorni, B&B e strutture ricettive. Non è SPOT e non è l'imposta di soggiorno.

In MyMaison l'invio Alloggiati è diretto con username, password e WSKEY della Questura. Non usare il CIR al posto della WSKEY. SPOT Easy può anche generare il file Questura, ma solo se gli ospiti sono stati inseriti sul portale entro 24 ore: se MyMaison è già collegato non duplicare l'invio.

Se la finestra delle 24 ore è già scaduta, MyMaison non può più inviare quella schedina: la comunichi alla Questura territoriale secondo le istruzioni dell'ufficio alloggiati. Guida: Alloggiati Web: obbligo, scadenze e credenziali. Errori di invio: Risoluzione errori invio al Portale Alloggiati. In MyMaison: aggiungere le credenziali.

5. Flussi turistici: SPOT Easy (non ROSS1000)

In Puglia arrivi e presenze si comunicano con SPOT (Sistema Puglia per l'Osservatorio Turistico), non con ROSS1000. Username e password di Alloggiati Web, e il CIR, non aprono un web service ISTAT in MyMaison: per la Puglia c'è solo l'esportazione del file.

Due canali da non mescolare:

• Locazioni turistiche: solo SPOT Easy, dal DMS dopo la registrazione. Accesso browser con SPID. In dashboard, se hai un file del gestionale, usi Carica file PS (formato .txt, non XML).
• Strutture ricettive: SPOT Completo (software da installare) o SPOT Online (stesso DMS, dati statistici). Il file gestionale è in genere XML. Un file C59 o un tracciato ROSS1000 non è il canale pugliese.

La trasmissione del mese va completata entro il giorno 10 del mese successivo (art. 9 L.R. 49/2017 e FAQ In-Formati). Per SPOT Easy la Regione invia i dati a Pugliapromozione in automatico dopo quella scadenza: una volta trasmesso il mese non lo riapri.

Su «devo comunicare anche i mesi a zero?» le fonti ufficiali non dicono la stessa cosa:

• le FAQ In-Formati distinguono: le strutture ricettive comunicano anche assenza di movimento ed esercizio chiuso; le locazioni comunicano solo in presenza di ospiti;
• la pagina Normativa locazioni elenca comunque, tra gli obblighi delle locazioni, arrivi, partenze, assenza di movimento ed esercizio chiuso.

Se il portale SPOT Easy della tua locazione ti chiede il mese, completalo. In dubbio, meglio un mese a zero che un buco. Sanzioni L.R. 49/2017 art. 10: da 200 a 600 € per omessa trasmissione mensile; da 100 a 300 € per ritardo; oltre 30 giorni il ritardo si considera omissione. I controlli sono quadrimestrali.

Alloggiati Web e SPOT sono due adempimenti distinti. Vanno fatti entrambi.

Come usare MyMaison per SPOT

MyMaison non invia i flussi al DMS. Esporta il file da caricare tu sul portale:

1. Apri Prenotazioni → Tutte.
2. Dal menu Scarica scegli Altro formato….
3. Per una locazione scegli SPOT Easy (file .txt). Per una struttura ricettiva scegli SPOT XML.
4. Indica il periodo (di solito il mese solare) e le proprietà, poi conferma. Quando il file è pronto arriva un'e-mail.
5. Su DMS apri SPOT Easy → Carica file PS (locazioni) oppure il caricamento XML della tua versione SPOT (strutture).

Il file SPOT Easy di MyMaison usa il tracciato tipo Questura in testo. Se il portale risponde «Errore nel file alla linea 1», ricarica senza identificativo appartamento extra e tieni un file per ciascuna unità SPOT, non un unico file per più CIR.

Istruzioni in-app: Caricamento file ISTAT per Spot Easy (locazioni) e Spot Base / XML (strutture). Quadro nazionale: ISTAT e flussi turistici. Assistenza del portale regionale: pagina In-Formati / Come fare per o e-mail supporto.tecnico@aret.regione.puglia.it (è l'helpdesk ARET, non il supporto MyMaison).

6. Imposta di soggiorno: dipende dal Comune

Non esiste un'imposta regionale unica. Ogni Comune decide se istituirla, l'importo, il tetto di notti, le esenzioni e il portale. Il gestore è responsabile: la riscuote, rilascia quietanza non fiscale (o voce fuori campo IVA in fattura), la versa al Comune e presenta la dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell'anno successivo. SPOT non sostituisce il portale comunale.

Sotto, due capoluoghi con regole pubblicate a settembre 2026. Se ospiti a Ostuni, Polignano, Gallipoli, Fasano, Vieste o in un altro Comune, leggi il regolamento locale: non copiare Bari o Lecce.

Bari

Istituita con DCC 84 del 25 luglio 2023, in vigore dal 1° ottobre 2023. La devono i non residenti. Tetto: quattro pernottamenti consecutivi nell'anno solare. Fonte: Imposta di soggiorno — Comune di Bari.

Nella proprietà, in MyMaison, per una locazione a Bari inserisci di regola 2,00 nell'importo e 4 nel numero massimo di notti.

Esenzioni più usate (art. 4 del regolamento; serve la dichiarazione, tranne per i residenti): minori entro il quattordicesimo anno di età; residenti a Bari; disabilità con indennità di accompagnamento e un accompagnatore; forze di polizia e Vigili del fuoco in servizio; studenti fuori sede iscritti a un ateneo con sede a Bari; malati e fino a due accompagnatori; volontari per calamità; personale dipendente della struttura; visitatori in viaggio per concorsi.

Registrazione, comunicazione e versamento su PayTourist (bari.paytourist.com). Il versamento è solo PagoPA, trimestrale entro il giorno 15 del mese successivo al trimestre, anche a zero pernottamenti. Conserva quietanze e moduli di esenzione per cinque anni.

Lecce

Tariffe dal 1° aprile 2026 (DGC 46 del 20 febbraio 2026). Tetto: cinque pernottamenti consecutivi per le strutture; sette per le sole locazioni. Alta stagione: 1° aprile – 31 ottobre. Bassa: 1° novembre – 31 marzo. Fonte: Imposta di soggiorno — Comune di Lecce.

In MyMaison, per una locazione a Lecce in alta stagione inserisci 2,50 e massimo 7 notti; da novembre a marzo passa a 1,50. MyMaison non cambia da solo la tariffa stagionale: aggiorna il campo sulla proprietà al cambio stagione, o tieni due valori sotto controllo in Dati Aggregati.

Esenzioni più usate (serve il modello comunale): residenti a Lecce; minori entro il dodicesimo anno (a Lecce non è 14); studenti fuori sede iscritti all'Università del Salento; disabilità con indennità di accompagnamento e un accompagnatore; forze di polizia e Vigili del fuoco in servizio; malati e fino a due accompagnatori; volontari per calamità; personale dipendente della struttura. A Lecce il minore esente è più piccolo che a Bari: non copiare l'età da un altro Comune.

Per tutto il 2026 comunicazione e versamento restano su Tourist Tax (tourtax-lecce.servizienti.it), trimestrali entro 15 giorni dalla fine del trimestre, anche a zero. IBAN e bonifico sono sulla pagina comunale: non copiarli da qui, usali dal sito. Dal 1° gennaio 2027 la gestione passa a PayTourist; Tourist Tax resta attiva fino al 31 gennaio 2027 per chiudere il 2026 (quarto trimestre in scadenza il 15 gennaio 2027).

Sui canoni incassati da portali o intermediari il Comune può applicare il 3% sul corrispettivo, tetto 5,00 € a persona a notte (DGC 678/2018): non raddoppiare l'imposta in struttura se il portale l'ha già trattenuta. Resta la dichiarazione dei pernottamenti.

Come usare MyMaison per l'imposta

MyMaison non versa a PagoPA e non invia la comunicazione trimestrale al Comune. Tiene importo, tetto di notti, esenzioni e totali. In Prenotazioni → Tutte attiva Mostra Imposta di Soggiorno, scegli la vista Dati Aggregati (utile per i trimestri) e, se ti serve l'elenco, Scarica in CSV. Istruzioni: Gestione tassa di soggiorno.

L'export CSV «Soggiorniamo» non è il tracciato di PayTourist né di Tourist Tax Lecce (è pensato per Milano e per i Comuni della stessa famiglia). In Puglia riporta i totali della vista Dati Aggregati a mano sul portale comunale.

7. Keybox e self check-in

A differenza di Firenze (divieto generale) e di Milano (divieto su suolo pubblico), la Regione Puglia non ha un analogo divieto dell'oggetto «keybox» sulle pagine ufficiali delle locazioni. Restano tre vincoli distinti:

• Identificazione dell'ospite (nazionale): nel 2026 il self check-in resta possibile solo se c'è una verifica de visu (di persona o con videocollegamento idoneo) prima dell'accesso. Foto del documento e key box da sole non bastano. Guida: Self check-in e verifica de visu.
• Condominio: targa CIN, cassette e tastierini sulle facciate. Il regolamento condominiale può limitare affissioni e locazioni.
• Suolo pubblico: non installare cassette su pali o arredo urbano comunale.

8. Cosa fa MyMaison in Puglia

• invio Alloggiati Web;
• esportazione file SPOT Easy (.txt) e SPOT XML — niente invio automatico al DMS;
• tracciamento imposta (importo e tetto notti del tuo Comune), esenzioni e totali per trimestre;
• online check-in e verifica identità, che non sostituiscono da soli la verifica de visu.

MyMaison non presenta CIA o SCIA, non ottiene CIR o CIN, non versa PagoPA, non compila PayTourist o Tourist Tax e non invia la dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate.

Checklist di partenza

1. CIA (non imprenditoriale) o SCIA (imprenditoriale) al SUAP del Comune. Se sei in DMS dal 30.09.2025 e manca la pratica, presentala subito.
2. Registrazione su DMS Puglia, CIR, poi CIN in BDSR entro 30 giorni. Esporre il CIN in targa e negli annunci.
3. Polizza RC verso i clienti. Estintore e rilevatori di gas/CO in alloggio.
4. WSKEY Alloggiati Web in MyMaison.
5. SPOT Easy (locazione) o SPOT XML (struttura): esporta da Prenotazioni e carica sul DMS entro il giorno 10.
6. Se il Comune ha l'imposta: iscrizione al portale locale; in MyMaison importo e tetto notti (a Bari 2,00 € / 4 notti; a Lecce 2,50 € / 7 notti in alta stagione).
7. Identificazione de visu prima dell'accesso.

Fonti ufficiali

• Regione Puglia — Normativa locazioni ad uso turistico (CIA/SCIA, CIR, CIN, SPOT, polizza RC)
• Regione Puglia — Banca dati regionale e CIR
• Regione Puglia — CIA/SCIA per locazioni già in DMS al 30.09.2025
• DMS Puglia
• In-Formati — Adempimenti SPOT
• L.R. 1 dicembre 2017, n. 49 (testo consolidato, Bussola Normativa)
• Comune di Bari — imposta di soggiorno e PayTourist Bari
• Comune di Lecce — imposta di soggiorno (DGC 46/2026) e passaggio a PayTourist dal 2027
• BDSR — Ministero del Turismo

Aggiornato a settembre 2026. Tariffe, scadenze e pratiche sono quelle pubblicate dalla Regione Puglia e dai Comuni di Bari e Lecce a questa data. Questa guida ha finalità informative e non sostituisce il parere della Questura, del Comune, della Regione o di un professionista.