Affitti brevi a Bologna: CIR, CIN, ROSS1000, L.R. 10/2025 e imposta di soggiorno

In breve: a Bologna gli adempimenti nazionali (Alloggiati Web, CIN, ISTAT, imposta di soggiorno) si combinano con la L.R. Emilia-Romagna 16/2004, con la L.R. 10/2025 sul cambio d'uso verso la «locazione breve» e con il regolamento comunale dell'imposta. Per un appartamento ammobiliato a uso turistico non imprenditoriale di solito servono: la comunicazione al SUAP, poi il CIR in ROSS1000 e il CIN sulla BDSR. Se affitti per periodi fino a 30 giorni e l'attività parte dopo il 20 dicembre 2025, serve anche il titolo edilizio per il cambio d'uso. I flussi ISTAT si inviano su ROSS1000 Emilia-Romagna. L'imposta di soggiorno ha un tetto di 5 notti consecutive e un massimo di 7,00 € a persona a notte: se la riscuoti tu, usi le fasce di prezzo; se la riscuote un portale, vale il 10,50% sul costo dell'appartamento (sempre con il tetto di 7,00 €). Dichiarazione e versamento sono trimestrali su GEIS.

Questa pagina è la guida locale. Il quadro nazionale è in I quattro adempimenti degli affitti brevi. Per Milano: Affitti brevi a Milano. Per Roma: Affitti brevi a Roma. Per Firenze: Affitti brevi a Firenze. Per Venezia: Affitti brevi a Venezia. Per Napoli: Affitti brevi a Napoli. Per Torino: Affitti brevi a Torino. Per Genova: Affitti brevi a Genova. Per la Puglia: Affitti brevi in Puglia.

I codici che non vanno scambiati

In supporto torna spesso la stessa confusione, soprattutto dopo i solleciti ISTAT: CIR, CIN, codice struttura e WSKEY sono cose diverse. Usarne uno al posto dell'altro blocca CIN, ISTAT o l'imposta di soggiorno. In Emilia-Romagna, poi, negli annunci dal 2 novembre 2024 si indica il CIN, non più il CIR.

1. Che tipo di attività stai facendo

Regione Emilia-Romagna (L.R. 16/2004) e Comune di Bologna distinguono la locazione di appartamenti ammobiliati a uso turistico dalle strutture ricettive. Sbagliando l'inquadramento sbagli pratica SUAP, titolo edilizio e tariffa dell'imposta.

La «locazione breve» del D.L. 50/2017 (contratti fino a 30 giorni) è una categoria fiscale nazionale: non sostituisce la comunicazione al SUAP né, se sei imprenditore, la SCIA. Se oltre all'alloggio offri servizi da struttura ricettiva, di solito non sei in semplice locazione. Non è una consulenza: per il caso concreto usa le pagine della Regione Emilia-Romagna, della Città metropolitana di Bologna e del SUAP, o un professionista.

Dal 2026, a livello nazionale, superare due appartamenti in locazione breve o turistica può far scattare la presunzione di imprenditorialità. La Città metropolitana lo ha richiamato insieme alla L.R. 10/2025. Verifica la tua posizione con un commercialista.

2. Avvio: comunicazione SUAP, cambio d'uso, CIR e CIN

Qui si accumulano tre livelli. Non è un unico portale.

Comunicazione o SCIA al SUAP

Prima di locare, presenti la pratica turismo al SUAP del Comune di Bologna, in modalità telematica. Il canale regionale è Accesso Unitario (Lepida): Comune di Bologna → modulistica attività produttive → strutture ricettive. Per il non imprenditoriale scegli la comunicazione di locazione di appartamento ammobiliato a uso turistico (senza partita IVA); per CAV e B&B la SCIA.

Nella modulistica 2026, dopo la L.R. 10/2025, dichiari per ogni alloggio se lo locerai solo con contratti oltre 30 giorni (in quel caso il cambio d'uso della L.R. 10/2025 non serve) oppure anche con contratti fino a 30 giorni (in quel caso indichi il titolo edilizio).

L'immobile deve essere in regola con urbanistica, impianti e i minimi del D.M. Sanità 5 luglio 1975 (altezza, superfici, bagno; soggiorno di almeno 14 mq; monolocale 28 mq per una persona, 38 mq per due). Non usare garage, cantine o altri spazi accessori come alloggio (L.R. 10/2025, art. 6).

Cambio d'uso «locazione breve» (L.R. 10/2025)

La L.R. 19 dicembre 2025, n. 10 è in vigore dal 20 dicembre 2025. Istituisce, nella categoria turistico-ricettiva, la destinazione urbanistica locazione breve (contratti fino a 30 giorni). Circolare applicativa: Città metropolitana di Bologna.

In sintesi:

• Nuove attività dopo il 20 dicembre 2025 (contratti fino a 30 giorni): serve il titolo edilizio per il cambio d'uso. Senza aumento di carico urbanistico di solito è una CILA; con aumento di carico, o in zona A (centro storico), una SCIA. Non imprenditoriale → SUE; imprenditoriale → SUAP.
• Attività già regolari al 20 dicembre 2025 (comunicazione/SCIA, CIN/CIR, sicurezza art. 13-ter D.L. 145/2023): la nuova destinazione si acquista per legge. Non presenti un nuovo titolo per il cambio d'uso. Hai tre anni (fino al 20 dicembre 2028) per adeguarti ai requisiti minimi di stato legittimo, impianti e divieto di usare spazi accessori. Nei Comuni che adottano una disciplina di piano, entro 12 mesi da quella disciplina presenti una comunicazione.
• Esclusi dalla L.R. 10/2025: locazione parziale se il locatore ha residenza e dimora abituale nella stessa unità; studentati e analoghe residenze collettive, se i contratti brevi non superano 60 giorni l'anno.

Finché Bologna non adotta una disciplina di piano specifica, il cambio d'uso verso la locazione breve è consentito negli ambiti in cui è già ammessa la destinazione residenziale o turistico-ricettiva. Non è dovuto un ricalcolo di oneri «da norme previgenti». Resta l'esonero dagli oneri di urbanizzazione primaria per il cambio d'uso di una singola unità.

CIR e CIN

Dopo la pratica SUAP, il Comune trasmette i dati alla Regione. Ti arriva l'abilitazione a ROSS1000 e in anagrafica compare il CIR (Codice regione). Pagina regionale: Codice identificativo di riferimento. Circolare CIN/CIR (5 settembre 2024): Circolare in materia di CIN e CIR.

Con il CIR, sulla BDSR richiedi il CIN (SPID o CIE). Esporlo all'esterno e in ogni annuncio. Guida: CIN affitti brevi. Poi, in GEIS, comunica il CIN con «Assegna CIN». Nota informativa del Comune: Cos'è il codice Cin dell'imposta di soggiorno? (aggiornata al 10 febbraio 2026).

3. Centro storico, 50 mq e nuovi tetti: cosa è in vigore

Su blog e social circolano tre notizie da non mescolare.

• Sottocategoria B3 e alloggio minimo di 50 mq nel centro storico: il Comune li aveva introdotti con la variante al PUG e il Regolamento edilizio del 2024. Il Consiglio di Stato, sentenza 29 dicembre 2025 n. 10361, ha annullato quegli atti per un vizio procedurale (mancata ripubblicazione dopo osservazioni private), senza giudicare il merito. Comunicato del Comune (30 dicembre 2025): dichiarazione dell'assessore all'Urbanistica. A settembre 2026 quel requisito dei 50 mq non risulta in vigore. Non presentarlo come condizione attuale per aprire.
• L.R. 10/2025: è in vigore. Per le nuove locazioni fino a 30 giorni serve il cambio d'uso, con i titoli ordinari (CILA/SCIA), non un divieto cittadino.
• Tetti di zona e rotazione delle autorizzazioni: a settembre 2026 l'Amministrazione ha detto di stare lavorando a un regolamento (percentuali massime per zona, blocco delle nuove aperture dove il tetto è saturato, durata massima e rotazione). Non è elencato come vigente sulle pagine SUAP / imposta di soggiorno. Non trattarlo come già operativo.

Prima di aprire una nuova attività, verifica SUAP e SUE. Non copiare da guide di portali: su urbanistica e tetti sono spesso in anticipo rispetto agli atti.

4. Alloggiati Web

Obbligo di pubblica sicurezza, identico al resto d'Italia: comunichi ogni ospite in Questura, di regola entro 24 ore (6 ore se il soggiorno dura meno di 24 ore). Vale per locazioni, B&B e strutture ricettive. Non è ROSS1000 e non è GEIS.

Se la finestra delle 24 ore è già scaduta, MyMaison non può più inviare quella schedina: la comunichi alla Questura di Bologna secondo le istruzioni dell'ufficio alloggiati. Guida: Alloggiati Web: obbligo, scadenze e credenziali. Errori di invio: Risoluzione errori invio al Portale Alloggiati. In MyMaison: aggiungere le credenziali.

5. Flussi turistici: ROSS1000 Emilia-Romagna

In Emilia-Romagna arrivi e presenze si comunicano con ROSS1000. Username e password di Alloggiati Web, e il CIR, non aprono il web service ISTAT. MyMaison invia con username, password del web service e codice struttura (colonna in Anagrafica → Gestione strutture), non con il Codice regione / CIR.

FAQ della Regione (obbligo anche a movimento zero; registrazione del mese entro il quinto giorno del mese successivo):

• tutte le tipologie della L.R. 16/2004, appartamenti ammobiliati compresi, comunicano consistenza e movimenti, anche a zero;
• l'accesso del titolare è con SPID, CIE o CNS; la password serve al web service dei gestionali;
• i mesi aperti senza ospiti e i periodi di chiusura si chiudono in Check-in → Gestione disponibilità (calendario giallo = aperto a zero; grigio = chiuso);
• un giorno segnato come chiuso blocca l'inserimento delle presenze, anche via API.

È il motivo più frequente dei solleciti ISTAT in Emilia-Romagna, insieme al codice struttura scambiato con il CIR. L'invio automatico da MyMaison parte circa due giorni dopo la registrazione degli ospiti. I mesi a zero e le chiusure li completi tu sul portale.

In MyMaison scegli Emilia Romagna - ROSS1000. Portale: datiturismo.regione.emilia-romagna.it. Istruzioni: Collegare ROSS1000. Quadro nazionale: ISTAT e flussi turistici. FAQ ufficiali: Domande frequenti Ross1000.

Assistenza regionale sui flussi (non è il supporto di MyMaison): StatisticaTurismo@regione.emilia-romagna.it.

6. Imposta di soggiorno a Bologna

Istituita con Delibera C.C. P.G. n. 528563/2020 (in vigore dal 1° febbraio 2021; testo consolidato con le modifiche fino al 25 novembre 2024). La devono chi alloggia e non è residente nel Comune di Bologna. Il gestore (o chi incassa, compresi intermediari e portali) è responsabile: la riscuote, rilascia quietanza, la versa al Comune. Si applica per massimo 5 pernottamenti consecutivi, anche se l'ospite cambia struttura: in quel caso è l'ospite a mostrarti la ricevuta di quanto già versato. Se lo stesso ospite torna più volte nello stesso mese solare, l'imposta si applica solo ai primi 5 pernottamenti del mese.

Due tariffe diverse (non confonderle)

Delibera di Giunta DG/PRO/2025/283 del 9 dicembre 2025, in vigore per tutto il 2026. Pagina per gli ospiti: Bologna Welcome — Tassa di soggiorno (aggiornata al 20 luglio 2026).

Esempio, se riscuoti tu: appartamento a 120 € a notte per due adulti → 60 € a persona → fascia 31–70,99 → 5,80 € a persona a notte, per massimo 5 notti. Non applicare il 10,50% in struttura: quella percentuale è per chi incassa come intermediario o portale.

Nella proprietà, in MyMaison, inserisci l'importo della fascia che usi di solito e 5 nel numero massimo di notti. MyMaison ha un solo importo: se le tue tariffe coprono più fasce, tieni il valore più frequente e riconcili la differenza su GEIS.

Per le locazioni (non per hotel e CAV) il regolamento chiede il bollettario digitale messo a disposizione dal Comune, con ricevuta di preferenza via e-mail.

Esenzioni più usate

Dal regolamento (art. 2) e da Bologna Welcome. I residenti del Comune di Bologna non sono soggetti passivi. Conserva le attestazioni. Senza certificazione, l'esenzione sanitaria o per disabilità non si applica e il gestore versa comunque.

• minori di 14 anni (a Bologna non è 18 e non è 10);
• studenti universitari iscritti all'Università di Bologna e alloggiati in studentati;
• accompagnatore di un degente ricoverato (anche in day hospital) in strutture del territorio, massimo uno per paziente; entrambi i genitori se il paziente ha meno di 14 anni. Serve certificazione sanitaria. Stesso periodo: chi è in day hospital per terapie;
• persone con handicap grave certificato (art. 3, comma 3, L. 104/1992 o analoga norma estera) e un accompagnatore;
• chi è alloggiato dal Comune o da altro soggetto pubblico per emergenza socio-assistenziale;
• oltre la 5ª notte consecutiva (e, nello stesso mese, oltre i primi 5 pernottamenti ripetuti).

GEIS, comunicazione trimestrale e versamento

Comunicazione e versamento sono trimestrali, entro 15 giorni dalla chiusura del trimestre, per ogni indirizzo e civico. Si fanno su GEIS con SPID. Dopo l'invio, GEIS genera l'avviso PagoPA. FAQ: Come fare la comunicazione trimestrale (9 febbraio 2026) e Come si effettua il versamento. Pagina servizio: Imposta di soggiorno.

L'obbligo di comunicazione vale anche a zero ospiti. Conserva la documentazione per cinque anni. Per l'abilitazione a GEIS il Comune pubblica un modulo da inviare all'ufficio Imposta di soggiorno (e-mail impostadisoggiorno@comune.bologna.it o PEC impostadisoggiorno@pec.comune.bologna.it): non è un form da compilare al posto tuo.

Airbnb e altri portali

Quando Airbnb (o un altro intermediario convenzionato) riscuote già l'imposta, non la raddoppiare in struttura. La comunicazione trimestrale resta: i soggiorni «già riscossi dal portale» vanno dichiarati secondo le istruzioni di GEIS. Eventuali rimborsi per esenzione li chiede di regola l'ospite al portale. Per Booking e gli altri canali, se non c'è un analogo accordo, restano tutti gli obblighi in capo al gestore.

In MyMaison, sulle prenotazioni Airbnb lo stato predefinito è Exempt: Airbnb. Se hai riscosso tu, metti Collected.

Come usare MyMaison per GEIS

MyMaison non versa a PagoPA e non invia la comunicazione trimestrale al Comune. Tiene importo, tetto di 5 notti, esenzioni e totali. In Prenotazioni → Tutte attiva Mostra Imposta di Soggiorno, scegli la vista Dati Aggregati (utile per i trimestri) e, se ti serve l'elenco, Scarica in CSV. Istruzioni: Gestione tassa di soggiorno.

L'export CSV «Soggiorniamo» è pensato per Milano. A Bologna i totali li riporti tu su GEIS. Non è lo stesso GEIS di Napoli: stessi nome e famiglia di software, Comune e tariffe diversi.

7. Keybox e self check-in

A differenza di Firenze (divieto generale) e di Milano (divieto su suolo pubblico), Bologna non ha un analogo divieto comunale di keybox sulle pagine ufficiali delle locazioni. Restano tre vincoli distinti:

• Identificazione dell'ospite (nazionale): nel 2026 il self check-in resta possibile solo se c'è una verifica de visu (di persona o con videocollegamento idoneo) prima dell'accesso. Foto del documento e key box da sole non bastano. Guida: Self check-in e verifica de visu.
• Condominio: targa CIN, cassette e tastierini sulle facciate sono un tema frequente in centro storico. Il regolamento condominiale può limitare le locazioni brevi (L.R. 10/2025, art. 6).
• Suolo pubblico: non installare cassette su pali o arredo urbano comunale.

8. Cosa fa MyMaison a Bologna

• invio Alloggiati Web;
• invio flussi a ROSS1000 Emilia-Romagna (credenziale Emilia Romagna - ROSS1000), se collegato;
• tracciamento imposta (importo della fascia × ospiti × notti, tetto 5), esenzioni e totali per trimestre;
• online check-in e verifica identità, che non sostituiscono da soli la verifica de visu.

MyMaison non presenta la comunicazione o la SCIA, non presenta il cambio d'uso, non ottiene CIR o CIN, non versa PagoPA, non compila GEIS e non invia la dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate.

Checklist di partenza

1. Comunicazione al SUAP (locazione non imprenditoriale) o SCIA (struttura ricettiva / impresa). Se i contratti sono fino a 30 giorni e l'attività è nuova dopo il 20 dicembre 2025, anche il titolo edilizio di cambio d'uso (CILA/SCIA al SUE o al SUAP).
2. CIR in ROSS1000 (Codice regione), poi CIN in BDSR. Esporre il CIN; negli annunci il CIN sostituisce il CIR. Comunicare il CIN anche in GEIS.
3. WSKEY Alloggiati Web in MyMaison.
4. Credenziali Emilia Romagna - ROSS1000 in MyMaison (username, password web service, codice struttura — non il CIR).
5. Iscrizione a GEIS; in MyMaison importo della tua fascia (spesso 5,80 / 6,50 / 7,00 €) e massimo 5 notti.
6. Completa i mesi a zero su ROSS1000 entro il giorno 5 del mese successivo.
7. Identificazione de visu prima dell'accesso.

Fuori Bologna, in Emilia-Romagna

CIR, CIN, ROSS1000 e L.R. 10/2025 valgono in tutta la Regione. L'imposta di soggiorno no: ogni Comune ha tariffa, tetto di notti e portale propri (Rimini, Ravenna, Modena, Parma, Ferrara, e così via). Per il SUAP usa il Comune in cui sta l'immobile. La guida in-app resta Collegare ROSS1000 a MyMaison.

Fonti ufficiali

• L.R. Emilia-Romagna 19 dicembre 2025, n. 10 — locazione breve
• Città metropolitana di Bologna — circolare applicativa L.R. 10/2025
• Regione Emilia-Romagna — Appartamenti ammobiliati per uso turistico (aggiornata al 04/05/2026)
• Regione Emilia-Romagna — CIR
• Regione Emilia-Romagna — Circolare CIN e CIR (prot. 951915 del 05/09/2024)
• ROSS1000 Emilia-Romagna
• Regione Emilia-Romagna — FAQ Ross1000
• Comune di Bologna — Imposta di soggiorno
• Comune di Bologna — Tariffe 2026 (DG/PRO/2025/283)
• Bologna Welcome — Tassa di soggiorno 2026
• Comune di Bologna — comunicazione trimestrale GEIS
• Comune di Bologna — versamento PagoPA
• Comune di Bologna — CIN in GEIS
• Comune di Bologna — sentenza Consiglio di Stato su PUG e affitti brevi (30/12/2025)
• Consiglio di Stato, sez. V, 29 dicembre 2025, n. 10361
• Accesso Unitario — SUAP Emilia-Romagna
• BDSR — Ministero del Turismo

Aggiornato a settembre 2026. Tariffe, scadenze e pratiche sono quelle pubblicate dal Comune di Bologna e dalla Regione Emilia-Romagna a questa data. Questa guida ha finalità informative e non sostituisce il parere della Questura, del Comune, della Regione o di un professionista.