Imposta di soggiorno: cosa deve fare il gestore

L'imposta di soggiorno (nel parlato: tassa di soggiorno) è un tributo comunale su chi pernotta in struttura ricettiva o in locazione breve, solo nei Comuni che l'hanno istituita.

Base normativa: art. 4 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (modificato dall'art. 180 del d.l. 34/2020 e dalla l. 197/2022). Possono istituirla i Comuni capoluogo di provincia, le unioni di Comuni e i Comuni elencati come località turistiche o città d'arte. A Roma il tributo si chiama contributo di soggiorno (art. 14, c. 16, d.l. 78/2010) e si gestisce su GECOS.

Non è Alloggiati Web, non è ISTAT e non è il CIN: ente, portale e scadenze sono diversi. Panoramica dei quattro adempimenti: I quattro adempimenti degli affitti brevi.

Chi la deve e chi la riscuote

La deve l'ospite (soggetto passivo). Il gestore — o chi incassa il corrispettivo, compresi intermediari e piattaforme — è responsabile d'imposta: la riscuote, può rivalersi sull'ospite, la versa al Comune e presenta la dichiarazione. Le Sezioni Unite della Cassazione (ordinanza n. 1527/2026 del 23 gennaio 2026) hanno confermato questa qualifica, distinta dal vecchio schema di «agente contabile» e dalla giurisdizione della Corte dei conti: le controversie sul versamento vanno al giudice tributario.

Airbnb e altri portali, in molti Comuni, riscuotono già l'imposta per i soggiorni prenotati da loro. In quel caso non la raddoppiare in struttura; va comunque tracciata in dichiarazione (esenzione / «già riscossa dal portale», secondo il regolamento). Se l'ospite chiede il rimborso di un importo già riscosso dal portale, la pratica è del portale, non del gestionale.

Se l'ospite rifiuta di pagare, molti regolamenti prevedono un modulo di diniego da far firmare e da conservare. Il rifiuto non cancella di regola il debito in capo al gestore: a Milano il Comune lo precisa esplicitamente.

Importo, notti, esenzioni

Li fissa il regolamento del tuo Comune, non una tariffa nazionale. Esempi tipici: un importo a persona a notte, un tetto di notti consecutive, esenzioni per minori, residenti, motivi di salute, studenti. Conserva l'attestazione prevista dal Comune per ogni esenzione.

A livello nazionale il tetto ordinario è 5,00 € a persona a notte. I capoluoghi con presenze turistiche almeno venti volte i residenti (media ISTAT del triennio) possono arrivare a 10,00 € (art. 1, c. 787, l. 197/2022). Per il 2026 la legge di bilancio (art. 1, c. 683, l. 199/2025) ha prorogato la facoltà, nata per il Giubileo, di incrementare l'imposta fino a 2,00 € in più. In Lombardia e Veneto, per i Giochi Milano Cortina 2026, i Comuni entro 30 km dai siti olimpici possono istituire o aumentare l'imposta fino a 5,00 € (d.l. 156/2025). Valle d'Aosta, Friuli-Venezia Giulia e le Province di Trento e Bolzano hanno un tributo proprio: il modello ministeriale SOG00 non si applica lì (FAQ n. 29 del Dipartimento Finanze, 19 settembre 2022). Sicilia e Sardegna seguono invece la norma statale.

Tabella delle città che seguiamo

Valori per locazioni brevi / case vacanze, aggiornati a settembre 2026. Hotel e altre categorie hanno spesso tariffe diverse. Età dei minori esenti e giorno esatto del versamento sono nella guida della città.

A Bologna non applicare il 10,50% dei portali se riscuoti tu: valgono le fasce. Il contributo di accesso veneziano non è l'imposta di soggiorno. In Puglia l'imposta è comunale: Bari e Lecce non condividono né importo, né tetto, né portale.

Fonte: Comune di Milano, pagina Imposta di soggiorno: informazioni (delibera di Giunta n. 144 del 12 febbraio 2026).

Portali comunali (non confonderli)

La comunicazione periodica al Comune e il versamento (di solito PagoPA) passano dal portale indicato dal regolamento. Non è Alloggiati Web e non è il portale ISTAT della Regione.

Istruzioni in-app, stati ospite e export: Gestione tassa di soggiorno.

Versamento al Comune

Di solito tramite il portale comunale, con cadenza mensile o trimestrale secondo delibera. Molti regolamenti pretendono la comunicazione anche con zero pernottamenti nel periodo. Questa comunicazione periodica non sostituisce la dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate.

Conserva ricevute nominative, moduli di esenzione e quietanze di versamento per il periodo previsto dal regolamento (spesso cinque anni dalla dichiarazione annuale; a Milano le ricevute vanno tenute sei anni).

Dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate

Entro il 30 giugno si presenta il modello ministeriale (D.M. 29 aprile 2022, codice fornitura SOG00) per l'anno solare precedente, cumulativamente ed esclusivamente in via telematica. L'anno di imposta 2025 andava dichiarato entro il 30 giugno 2026. L'anno 2026 si dichiara entro il 30 giugno 2027.

• Obbligati: gestori di strutture, locatori brevi, e chi incassa o interviene nei pagamenti (property manager, portali), nei Comuni che hanno istituito l'imposta.
• Va presentata anche con zero pernottamenti, se sei nel perimetro soggettivo.
• Anche se Airbnb ha già riscosso, la dichiarazione annuale resta di regola a carico dell'host o del gestore.
• È cumulativa per Comune (codice catastale). Se hai immobili in più Comuni, fai una dichiarazione per ciascun Comune.
• Non è un PDF da mandare in Questura e non è Alloggiati Web.

Come si invia, in sintesi:

1. Accedi all'area riservata dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE, CNS o credenziali Fisconline/Entratel (oppure delega un intermediario).
2. Nella scheda Servizi cerca «imposta di soggiorno» e apri Dichiarazione telematica per l'imposta di soggiorno.
3. Indica anno di imposta, Comune / codice catastale e tipo di dichiarante (gestore, intermediario, …).
4. Inserisci i riepiloghi (presenze, imposta riscossa, già versata al Comune, già riscossa dai portali).
5. Premi Valida e poi Trasmetti. Conserva la ricevuta con il protocollo, in Le tue dichiarazioni.

Modello, istruzioni e specifiche tecniche: pagina del Dipartimento delle Finanze. Disciplina del tributo: stesso sito, sezione Disciplina.

Fonte: Dipartimento delle Finanze, sezione Dichiarazione telematica imposta di soggiorno (modello D.M. 29 aprile 2022).

Per l'omessa o infedele dichiarazione il d.lgs. 23/2011 prevede una sanzione dal 100 al 200 per cento dell'importo dovuto. I regolamenti comunali aggiungono spesso sanzioni su versamenti tardivi o comunicazioni periodiche omesse.

Conto di gestione e modello 21

Dopo l'ordinanza n. 1527/2026 il gestore non è più agente contabile: viene meno il presupposto del vecchio conto giudiziale. Resta comunque la dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate. Alcuni Comuni, nella prassi, chiedono ancora un conto di gestione / modello 21 (Milano, ad esempio, lo ha richiamato per annualità precedenti, con scadenza 30 gennaio). Se il tuo Comune lo pretenda, verifica il regolamento o chiedi all'ufficio tributi: non sostituisce il modello SOG00.

Cosa fa MyMaison

MyMaison tiene importo, notti massime, stato (raccolta o esenzione) su ogni ospite, totali per periodo e l'export CSV per Soggiorniamo. Non invia la dichiarazione all'Agenzia delle Entrate e non si collega a GECOS, GEIS, CityTax++, TouristTax o PayTourist.

Sulla proprietà imposti l'importo a persona a notte e il numero massimo di notti (il tetto del tuo Comune). In Prenotazioni, con Mostra Imposta di Soggiorno e la vista Dati Aggregati, ottieni i totali per mese, proprietà e tipo di ospite, utili sia per il portale comunale sia per il modello annuale:

Come usare filtri, esenzioni e CSV: Gestione tassa di soggiorno.

Domande frequenti

MyMaison può caricare i dati su PayTourist, GECOS o GEIS? No. Estrai i totali da Prenotazioni (vista Dati Aggregati) e inseriscili sul portale del Comune.

Il CSV Soggiorniamo va bene per Torino? Sì, nel menu ente c'è Torino (L‌219). I codici tipo ospite del file seguono il catalogo Milano: confrontali con il PDF di setup del tuo ente prima del primo invio.

Airbnb ha già preso l'imposta: la dichiaro lo stesso? Sì, di regola. In MyMaison marca l'ospite come Exempt: Airbnb (succede in automatico se non scegli un altro stato) e non riscuotere di nuovo. In dichiarazione annuale e sul portale comunale usa la voce «già riscossa dal portale», se prevista.

Ho dimenticato la comunicazione trimestrale. Il portale comunale e PagoPA restano i canali del Comune. MyMaison tiene lo storico degli ospiti, ma non sana un invio saltato.

È la stessa cosa di Alloggiati o dell'ISTAT? No. Alloggiati è la Questura (24 ore). ISTAT è il portale regionale dei flussi. L'imposta è il Comune, più la dichiarazione del 30 giugno all'Agenzia delle Entrate.

Aggiornato a settembre 2026. Fonti: Dipartimento delle Finanze (disciplina del tributo e dichiarazione telematica); D.M. 29 aprile 2022; Cass. SS.UU. n. 1527/2026; pagine ufficiali dei Comuni citati. Questa guida ha finalità informative e non sostituisce il parere del Comune, dell'Agenzia delle Entrate, della Regione o di un professionista.