CIN affitti brevi: BDSR, esposizione e sanzioni

In breve: il CIN è il codice nazionale di ogni struttura ricettiva e di ogni unità in locazione breve o turistica. Si ottiene sulla BDSR del Ministero del Turismo, di solito con SPID o CIE. Va esposto all'esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio. Non sostituisce CIR (o equivalente), Alloggiati Web, ISTAT o l'imposta di soggiorno. L'obbligo si applica dal 2 novembre 2024; le sanzioni dal 2 gennaio 2025. Dove esiste un codice regionale, hai di regola 30 giorni dalla sua attribuzione per chiedere il CIN. Dal 20 maggio 2026 il Regolamento (UE) 2024/1028 usa il CIN come numero di registrazione: non serve un secondo codice europeo. MyMaison non chiede né memorizza il CIN.

Il quadro dei quattro adempimenti è in I quattro adempimenti degli affitti brevi. Alloggiati Web: obbligo, scadenze e credenziali. ISTAT: flussi turistici. Imposta: cosa deve fare il gestore.

Cosa non è il CIN

Si confonde spesso con gli altri tre adempimenti e con i codici regionali. Enti, portali e scadenze sono diversi. Usarne uno al posto dell'altro (per esempio il CIR al posto del CIN nell'annuncio, o il CIN al posto della WSKEY) non chiude l'obbligo.

In supporto torna spesso la stessa sostituzione di codici.

Chi deve richiederlo

Le FAQ del Ministero del Turismo (aggiornate all'11 maggio 2026) indicano tre gruppi:

• titolari o gestori di strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere, secondo le norme regionali e delle Province autonome;
• locatori di unità ad uso abitativo destinate a locazioni per finalità turistiche;
• locatori di unità ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi (art. 4 del D.L. 50/2017).

Vale sia per l'attività imprenditoriale sia per quella non imprenditoriale. Serve un CIN per ogni unità: tre appartamenti, tre CIN. Anche gli agriturismi devono richiederlo (stessa FAQ).

L'ospitalità meramente gratuita è esclusa; le libere donazioni degli ospiti non fanno venire meno la gratuità. Resta la valutazione del caso concreto.

Date da tenere a mente

Come è fatto il codice

Il decreto del Ministro del Turismo 6 giugno 2024 (prot. 16726, interoperabilità BDSR) e le pagine delle Province autonome descrivono il CIN così:

• prefisso IT;
• codice ISTAT della provincia (3 caratteri) e del comune (3 caratteri);
• codice di classificazione ISTAT della struttura o della locazione (2 caratteri);
• una stringa alfanumerica casuale (fino a 8 caratteri).

Nella pratica i CIN rilasciati hanno di solito 18 caratteri. Il modo corretto di verificarlo non è «contare le lettere», ma la ricerca pubblica CIN della BDSR. Se cambi comune, provincia o categoria di classificazione, il codice precedente va annullato e se ne ottiene uno nuovo (FAQ ministeriali, sez. 6).

Come ottenerlo

1. Completa SCIA, CIA o la comunicazione prevista dal Comune, e il codice regionale (CIR, CITRA, CUSR, …) se il tuo territorio lo richiede. Senza quel codice, dove è obbligatorio, la BDSR di solito non genera il CIN.
2. Apri bdsr.ministeroturismo.gov.it → Ottieni CIN. Accedi con SPID o CIE.
3. Controlla l'elenco «Le mie strutture» (filtri per CIR o «CIN presente»). Puoi anche estrarre un CSV.
4. Apri Dettaglio scheda / Ottieni CIN. I campi grigi arrivano dalla Regione e non si modificano qui; i campi bianchi con asterisco li completi tu.
5. Se sei censito come delegato, carica la delega firmata dal titolare e la copia del documento del titolare.
6. Per le macrocategorie C (locazioni, tra cui C1 e C2) il codice ATECO, se richiesto, si indica come Assente. Per C1 e C2 il dichiarante può essere solo persona fisica.
7. Compila i dati del dichiarante (Fisica / Fisica con P.IVA / Giuridica), accetta l'informativa e premi Ottieni CIN.
8. Arriva una mail di notifica: non contiene il PDF. Torna in BDSR e usa Scarica pdf protocollato.

Manuale ufficiale (versione 10.0, 31 marzo 2025): Manuale Operatore Privato. Helpdesk del Ministero: assistenza BDSR.

I cittadini stranieri senza SPID/CIE si accreditano dal portale (username e password del Ministero, poi app Authenticator). L'accreditamento non è istantaneo: c'è una verifica degli operatori.

Se la struttura non compare

Prima assicurati di avere già il codice regionale, se previsto. Se sei in regola e la struttura manca comunque:

1. In fondo a «Le mie strutture» usa Segnalazione struttura mancante (serve il CIR o equivalente).
2. La segnalazione va alla Regione o Provincia autonoma. Durante quei 30 giorni le sanzioni del comma 9 non si applicano (FAQ 2.3).
3. Esito positivo: CIN verificato. Esito negativo: niente CIN. Nessun esito entro 30 giorni: puoi chiedere un CIN non verificato (manuale, cap. 6: segnalazione in stato NUOVA o IN LAVORAZIONE, pulsante «Richiedi CIN», con riferimento a SCIA/CIA o protocollo).

Il CIN «non verificato» si può già esporre e mettere negli annunci. Resta valido finché la Regione non chiude la verifica: se è positiva lo stato diventa «verificato» (stesso codice); se è negativa il CIN può essere revocato. Non aprire più segnalazioni duplicate per la stessa unità: richiedi il CIN su una sola.

Se i dati in scheda sono sbagliati: Segnala dato errato. In questo caso puoi comunque ottenere il CIN subito dopo la segnalazione (il PDF può ancora mostrare i dati vecchi finché la Regione non aggiorna; poi «Richiedi pdf struttura aggiornato»). La segnalazione non cambia il CIN.

Dopo il rilascio, alcuni campi si modificano con Modifica dati struttura. Comune, provincia e categoria nazionale non si cambiano da soli: incidono sul CIN e passano dalla Regione.

Entro quando va richiesto

Durante i 30 giorni di una segnalazione di struttura mancante le sanzioni del comma 9 restano sospese.

Dove esporlo

• all'esterno dello stabile in cui si trova l'appartamento o la struttura, nel rispetto di vincoli urbanistici e paesaggistici;
• in ogni annuncio (portali, sito, materiali offline), ovunque pubblicato e comunicato.

Le FAQ ammettono modalità alternative al cartello classico se il regolamento condominiale o i vincoli lo impediscono, purché il codice sia evidente al pubblico. Intermediari e gestori di portali devono indicare il CIN negli annunci: se pubblichi tramite una piattaforma, comunica loro il codice; se ometti quella comunicazione, la sanzione può arrivare anche a te (FAQ 1.7).

Verifica pubblica: ricerca CIN.

Dispositivi di sicurezza (locazioni brevi e turistiche)

Riguardano le locazioni (breve o per finalità turistiche), imprenditoriali e non, anche se l'attività è iniziata prima del 2 novembre 2024. Non si applicano, in questa norma, a hotel, B&B, affittacamere e altre strutture ricettive: quelle restano sulle regole di settore. Una sola stanza locata e più appartamenti nello stesso palazzo: ogni unità ha i propri dispositivi; gli estintori delle parti comuni non bastano.

• rilevatori di gas combustibili;
• rilevatori di monossido di carbonio;
• estintori portatili a norma (capacità minima 13A, carica minima 6 kg o 6 l; almeno uno ogni 200 m² o frazione e comunque uno per piano).

La norma parla di gas e CO, non di rilevatori di fumo. C'è un esonero dai rilevatori se non c'è impianto a gas e il rischio di CO è escluso con certezza. I locatori imprenditoriali hanno in più i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalle norme statali e regionali. L'obbligo dei dispositivi coincide con l'acquisizione e l'esposizione del CIN: in BDSR lo attesti con dichiarazione sostitutiva.

Sanzioni

La SCIA del comma 8 (locazione imprenditoriale, anche per presunzione da più appartamenti) si applica dal 2 novembre 2024 e non è retroattiva per chi era già in attività prima di quella data (FAQ 7.2). Le locazioni turistiche oltre 30 giorni non passano da Alloggiati Web: la comunicazione di pubblica sicurezza è assorbita dalla registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate (FAQ 7.1).

Regolamento UE: niente secondo codice

Dal 20 maggio 2026 il Regolamento (UE) 2024/1028 impone alle piattaforme di locazione breve di mostrare e verificare il numero di registrazione dell'unità e di trasmettere dati alle autorità. In Italia quel numero è il CIN già rilasciato dalla BDSR: non si chiede un codice europeo aggiuntivo. Chi ha CIN valido, esposto e indicato negli annunci non ha un nuovo adempimento personale; chi non ce l'ha rischia la rimozione dell'annuncio oltre alle sanzioni nazionali.

CIN nella dichiarazione dei redditi

Per i redditi 2024 (modello 730/2025) le FAQ ministeriali dicevano che il CIN non era obbligatorio in dichiarazione. Per i redditi 2025 il modello 730/2026 ha la sezione III del quadro B, «Codice CIN». L'Agenzia delle Entrate chiede di indicare il CIN nella casella dedicata per le locazioni brevi e turistiche. MyMaison non compila il 730: il codice lo prendi dal PDF BDSR.

Cessazione e subentro

Se chiudi l'attività non scrivere al Ministero per cancellare il CIN. Comunica la cessazione agli uffici territorialmente competenti: la Regione aggiorna la BDSR e il codice non è più utilizzabile.

Se acquisti un immobile già con CIN, il subentro passa prima dal codice regionale (CIR o equivalente), se la Regione lo consente, e dalla stessa natura imprenditoriale o non del titolare (incide sulla classificazione ISTAT dentro al CIN). Poi in BDSR, «Le mie strutture», chiedi il PDF aggiornato. Non è un trasferimento «a mano» del solo codice nazionale.

Codice regionale sul territorio

Il nome del codice locale cambia. Il CIN è sempre nazionale.

Cosa fa (e non fa) MyMaison

• non chiede il CIN in anagrafica proprietà e non lo usa per Alloggiati Web o ISTAT;
• invia le schedine in Questura (username, password, WSKEY);
• dove è collegato, invia i flussi ISTAT regionali.

Il CIN si ottiene sulla BDSR, si scarica in PDF, si mette in targa e si copia negli annunci (Airbnb, Booking, sito). Un cambio di CIN non si «aggiorna» in MyMaison perché il campo non c'è.

Domande frequenti

Devo inserire il CIN in MyMaison? No. Non è tra le credenziali e non sblocca gli invii.

Posso mettere il CIR (o il CUSR, o il CITRA) al posto del CIN nell'annuncio? No. Dove il codice regionale è obbligatorio servono entrambi, con le eccezioni di esposizione descritte nelle guide di città (per esempio a Bologna negli annunci va il CIN; in Campania si espongono CUSR e CIN).

La struttura non compare dopo il login. Controlla di avere il codice regionale. Poi «Segnalazione struttura mancante». Non è un problema di MyMaison.

Ho un CIN «non verificato». Puoi già esporlo e indicarlo. Resta soggetto alla verifica regionale, che può confermarlo o revocarlo.

La mail del Ministero non ha il PDF. È normale. Scaricalo da BDSR («Scarica pdf protocollato»).

Ho comprato un appartamento che aveva già il CIN. Il subentro passa dal codice regionale, poi dal PDF aggiornato in BDSR. Vedi Cessazione e subentro.

Alloggiati Web o ISTAT sostituiscono il CIN? No. Vedi la tabella in cima.

Fonti ufficiali

• BDSR — Ministero del Turismo e ricerca CIN
• Manuale Operatore Privato (v. 10.0, 31/03/2025)
• FAQ BDSR / CIN (sito del Ministero; testo aggiornato all'11 maggio 2026)
• Helpdesk BDSR
• D.L. 145/2023, art. 13-ter (convertito dalla L. 191/2023)
• Decreto del Ministro del Turismo 6 giugno 2024, prot. 16726 (interoperabilità BDSR)
• Avviso di entrata in funzione della BDSR, GU Parte Seconda n. 103 del 3 settembre 2024
• Regolamento (UE) 2024/1028
• Istruzioni 730/2026 — quadro B, sezione III

Aggiornato a settembre 2026. Questa guida ha finalità informative e non sostituisce il parere del Ministero del Turismo, della Regione, del Comune o di un professionista.