Affitti brevi a Venezia: CIR, CIN, ROSS1000 e imposta di soggiorno

In breve: a Venezia (centro storico, isole e terraferma: è lo stesso Comune) gli adempimenti nazionali (Alloggiati Web, CIN, ISTAT, imposta di soggiorno) si combinano con la L.R. Veneto 11/2013 e con il regolamento comunale dell'imposta. Per una locazione turistica non imprenditoriale di solito servono: la comunicazione alla Regione su ROSS1000 (da cui nasce il CIR), poi il CIN sulla BDSR. Se sei in forma imprenditoriale aggiungi la SCIA al SUAP. I flussi ISTAT si inviano su ROSS1000 Veneto (non su MTWeb). L'imposta di soggiorno per le locazioni turistiche dipende dalla categoria catastale (di solito 3,00 / 4,00 / 5,00 € a persona a notte), per massimo 5 notti consecutive, con comunicazione e versamento trimestrali sul Portale IDS (CityTax++). Chi pernotta è esente dal contributo di accesso, ma nelle giornate di applicazione serve il QR di esenzione.

Questa pagina è la guida locale. Il quadro nazionale è in I quattro adempimenti degli affitti brevi. Per Milano: Affitti brevi a Milano. Per Roma: Affitti brevi a Roma. Per Firenze: Affitti brevi a Firenze. Per Napoli: Affitti brevi a Napoli.

I codici che non vanno scambiati

In supporto torna spesso la stessa confusione, soprattutto dopo i solleciti ISTAT della Regione Veneto: CIR, CIN, codice struttura e WSKEY sono cose diverse. Usarne uno al posto dell'altro blocca CIN, ISTAT o l'imposta di soggiorno. MTWeb, poi, è il vecchio portale veneto: in MyMaison non va più usato.

1. Che tipo di attività stai facendo

Regione Veneto (L.R. 11/2013, art. 27 bis) e Comune di Venezia distinguono la locazione turistica dalle strutture ricettive. Sbagliando l'inquadramento sbagli pratica, CIR e tariffa dell'imposta.

La «locazione breve» del D.L. 50/2017 (contratti fino a 30 giorni) è una categoria fiscale nazionale: non sostituisce la comunicazione regionale né, se sei imprenditore, la SCIA. Se oltre all'alloggio offri servizi da struttura ricettiva, di solito non sei in semplice locazione. Non è una consulenza: per il caso concreto usa le pagine del Comune di Venezia e della Regione del Veneto, o un professionista.

Le attività di locazione già avviate in forma imprenditoriale prima del 2 novembre 2024 non sono soggette all'obbligo di SCIA con effetto retroattivo (FAQ BDSR del Ministero del Turismo, riprese dal Comune). Dal 2026, a livello nazionale, superare due appartamenti in locazione breve o turistica può far scattare la presunzione di imprenditorialità (art. 1, comma 595, L. 178/2020, come modificato). Verifica la tua posizione con un commercialista.

2. Avvio: comunicazione regionale, CIR e CIN (e SCIA se sei imprenditore)

Qui si accumulano tre livelli. Non è un unico portale.

Comunicazione di locazione turistica alla Regione

Prima di iniziare, presenti la comunicazione di locazione turistica (browser Chrome o Firefox). Inserisci documento di riconoscimento, dati del locatore, dell'alloggio (con numero civico), periodo di locazione, camere e posti letto. La Regione controlla completezza e identità: non certifica edilizia, fiscalità o sicurezza.

• Dopo la convalida, il CIR compare in ROSS1000 (accesso con SPID, CIE o CNS: flussituristici.regione.veneto.it).
• Il locatore non imprenditoriale, in attesa dell'invio automatico al Comune, stampa la comunicazione e la invia al Comune con copia del documento.
• Il locatore imprenditoriale la stampa e la allega alla SCIA al SUAP.
• Comunicazione mancante o incompleta: sanzione da 3.000 a 6.000 € (nella misura massima se offri l'alloggio su piattaforme). Dati non veritieri: da 7.000 a 14.000 €. FAQ Regione aggiornate al 29 gennaio 2026.

SCIA al SUAP (solo imprenditoriale)

Il Comune di Venezia (pagina aggiornata al 21 aprile 2026) è chiaro: per la locazione non imprenditoriale il SUAP non è competente. Per quella imprenditoriale:

1. comunicazione ROSS1000 e CIR;
2. CIN in BDSR;
3. SCIA telematica su impresainungiorno.gov.it (settore Turismo / Ricettività, operazione Locazione turistica). Variazioni e cessazioni imprenditoriali passano dallo stesso SUAP.

Dal 1° maggio 2026 le pratiche di nuova apertura e di variazione di locazione turistica sono soggette a diritti di istruttoria di 50,00 € a favore del Comune (Disposizione PG 2026/222057 del 21 aprile 2026).

Verifica anche l'art. 63 del Regolamento edilizio comunale (depurazione e smaltimento delle acque reflue).

CIN: in Veneto si espone il CIN, non il CIR

Con il CIR, sulla BDSR richiedi il CIN (SPID o CIE del titolare). Il CIR lo trovi in ROSS1000 alla voce Codice Regione. La BDSR non sostituisce la comunicazione regionale né la SCIA. Guida: CIN affitti brevi.

FAQ Regione (25 febbraio 2026) e Comune:

• in Veneto non è obbligatoria l'esposizione del CIR;
• il CIN va su una targa visibile all'ingresso esterno: in alto «LOCAZIONE TURISTICA», in basso il codice, senza aggiungere la scritta «CIN»;
• se condominio, Soprintendenza o norma vietano la targa, basta il codice in pulsantiera;
• se la locazione risulta chiusa in banca dati regionale, perdi CIR e CIN: per riaprire serve una nuova comunicazione.

Pagina regionale: Codice Identificativo Nazionale.

3. Limite di 120 giorni: cosa è in vigore (e cosa no)

Su blog e social circola un «tetto di 120 giorni» per il centro storico. Va tenuto distinto da ciò che è effettivamente pubblicato.

• La pagina ufficiale del Comune sulle locazioni turistiche, aggiornata al 21 aprile 2026, elenca comunicazione regionale, CIN, SCIA imprenditoriale, diritti di istruttoria, imposta di soggiorno e Alloggiati Web. Non indica un tetto di giornate in vigore.
• Nel 2024–2025 la Giunta ha presentato un regolamento sperimentale (SCIA e registro per chi affitta oltre 120 giorni, anche non consecutivi, nell'anno solare, con check-in di persona). Il provvedimento era legato a una variante urbanistica. A settembre 2026 non risulta consolidato in quella pagina comunale.

Prima di assumere un limite, verifica la pagina del Comune e l'ufficio SUAP / Attività ricettive. Non copiare da guide di portali: su questo punto sono spesso in anticipo rispetto alla norma vigente. Resta comunque l'obbligo nazionale di identificare l'ospite de visu prima dell'accesso.

4. Alloggiati Web

Obbligo di pubblica sicurezza, identico al resto d'Italia: comunichi ogni ospite in Questura, di regola entro 24 ore (6 ore se il soggiorno dura meno di 24 ore). Vale per locazioni turistiche, B&B e strutture ricettive. Non è ROSS1000 e non è il Portale IDS.

Da ROSS1000 Veneto puoi anche generare il file Alloggiati o usare il web service verso la Questura. In MyMaison l'invio Alloggiati passa dalle credenziali WSKEY, non dalla credenziale ISTAT. Guida: Alloggiati Web: obbligo, scadenze e credenziali. In MyMaison: aggiungere le credenziali.

5. Flussi turistici: ROSS1000 Veneto (non MTWeb)

In Veneto arrivi e presenze si comunicano con ROSS1000. Username e password di Alloggiati Web, e il CIR, non aprono il web service ISTAT. MyMaison invia con username, password del web service e codice struttura (colonna in Anagrafica → Gestione strutture), non con il Codice Regione / CIR.

FAQ Regione (29 gennaio 2026):

• arrivi e presenze del mese, per provenienza, entro la prima decade del mese successivo;
• stesso termine se non hai avuto ospiti: movimenti a zero;
• comunicazione mancante o incompleta: sanzione da 1.000 a 2.000 € (nella misura massima se offri l'alloggio su piattaforme);
• dodici mesi consecutivi senza flussi: la Regione chiude d'ufficio la posizione (entro il 30 giugno e il 31 dicembre) e vengono cancellati CIR e CIN.

È il motivo più frequente dei solleciti ISTAT in Veneto. L'invio automatico da MyMaison parte circa due giorni dopo la registrazione degli ospiti. I mesi a zero e i periodi di apertura/sospensione li completi tu sul portale (scheda Gestione dell'anagrafica; le chiusure del calendario «disponibilità» non bastano).

In MyMaison scegli Veneto - ROSS1000. Non usare Veneto - MTWeb (non è più selezionabile). Istruzioni: Collegare ROSS1000. Quadro nazionale: ISTAT e flussi turistici.

6. Imposta di soggiorno a Venezia

Istituita con Delibera C.C. n. 83 del 23 giugno 2011. La devono chi pernotta e non è residente nel Comune di Venezia (centro storico, isole e terraferma). Il gestore la riscuote, rilascia quietanza, la versa al Comune. Si applica per massimo 5 notti consecutive nella stessa struttura: dal sesto pernottamento consecutivo l'imposta non è dovuta (pernottamenti «esclusi»). Se l'ospite cambia struttura, il conteggio riparte, salvo prova di quanto già versato.

Tariffe per le locazioni turistiche (art. 27 bis L.R. 11/2013)

Dal 1° gennaio 2019 le locazioni turistiche hanno zona territoriale unica: a differenza degli hotel, non c'è riduzione per Lido, isole o Mestre. Contano categoria catastale e stagione. Alta stagione: 1° febbraio – 31 dicembre. Bassa stagione: 1° – 31 gennaio (riduzione del 30% sulla tariffa base). Opuscolo comunale valido dal 1° aprile 2025: Tariffe IDS. Riduzioni: pagina Riduzioni (aggiornata al 14 marzo 2025).

La maggior parte degli appartamenti è in gruppo 2 (A/2 o A/3): in MyMaison, per una locazione turistica, inserisci di solito 4,00 nel campo importo e 5 nel numero massimo di notti. A gennaio la tariffa scende: MyMaison ha un solo importo sulla proprietà, quindi o aggiorni il campo per gennaio oppure tratti la differenza a mano sul Portale IDS.

Se l'immobile non è accatastato in categoria abitativa, il Comune applica il gruppo 1. Se usi più immobili di categorie diverse senza fusione, si applica il gruppo di importo maggiore. Un cambio di categoria catastale vale dal primo giorno del trimestre successivo.

Se sei un B&B o un alloggio turistico classificato, la tariffa non è quella della tabella catastale: segui l'opuscolo per le strutture complementari (leoni / stelle) e le riduzioni di zona.

Esenzioni e riduzioni più usate

Dalla tabella Esenzioni del Comune (aggiornata al 22 gennaio 2026) e dalla pagina Riduzioni. I residenti del Comune di Venezia non sono soggetti passivi (certificazione non richiesta). Conserva le attestazioni quando sono previste.

• minori entro i 10 anni non compiuti (a Venezia non è 18 e non è 12: è una differenza frequente rispetto a Milano e Firenze);
• persone con disabilità, se evidente o certificata;
• terapie riabilitative o accompagnamento di degenti in strutture sanitarie del Comune (serve certificazione sanitaria; entrambi i genitori se il paziente è minore);
• forze armate, forze dell'ordine e vigili del fuoco per esigenze di servizio;
• autista di pullman e un accompagnatore turistico ogni 25 partecipanti (gruppi da agenzia);
• volontari in eventi o emergenze organizzati da Comune, Città metropolitana o Regione;
• chi pernotta in strutture in uso all'Amministrazione comunale;
• oltre la 5ª notte consecutiva (esclusi, non esenti).

Riduzione del 50%: giovani tra i 10 e i 16 anni non compiuti. Si applica dopo le altre riduzioni, sulla tariffa non arrotondata; poi si arrotonda al decimale (i 5 centesimi per difetto).

Portale IDS (CityTax++), comunicazione trimestrale e versamento

Ogni gestore si registra su CityTax++ (poi anche con SPID). Pagine: Portale IDS (aggiornata al 27 marzo 2026) e Obblighi del gestore (6 febbraio 2026).

In comunicazione indichi pernottamenti imponibili (tariffa intera e ridotta, fino a 5 notti), esenti e esclusi (oltre la 5ª notte). L'obbligo vale anche a zero ospiti. Il versamento è entro 15 giorni dalla fine del trimestre, di regola PagoPA dal portale (registrazione in tempo reale). C'è una franchigia di 5 giorni lavorativi perché le somme arrivino sui conti comunali. Aggiorna sul portale variazioni di gestore, struttura o categoria catastale: altrimenti la tariffa applicata è sbagliata.

Obblighi di trasparenza: informa l'ospite di importo, termini e modalità; rilascia quietanza.

Airbnb e altri portali

Quando Airbnb (o un altro intermediario) riscuote già l'imposta, non la raddoppiare in struttura. La comunicazione trimestrale resta: i soggiorni «già riscossi dal portale» vanno dichiarati secondo le istruzioni di CityTax++. Eventuali rimborsi per esenzione li chiede di regola l'ospite al portale. Per Booking e gli altri canali, se non c'è un analogo accordo, restano tutti gli obblighi in capo al gestore.

In MyMaison, sulle prenotazioni Airbnb lo stato predefinito è Exempt: Airbnb. Se hai riscosso tu, metti Collected.

Come usare MyMaison per CityTax++

MyMaison non versa a PagoPA e non invia la comunicazione trimestrale al Comune. Tiene importo, tetto di 5 notti, esenzioni e totali. In Prenotazioni → Tutte attiva Mostra Imposta di Soggiorno, scegli la vista Dati Aggregati (utile per i trimestri) e, se ti serve l'elenco, Scarica in CSV. Istruzioni: Gestione tassa di soggiorno.

L'export CSV «Soggiorniamo» è pensato per Milano. A Venezia i totali li riporti tu sul Portale IDS.

7. Contributo di accesso (non è l'imposta di soggiorno)

Il contributo di accesso (Delibera C.C. n. 190 del 16 settembre 2025, disciplina 2026) riguarda chi entra in Città antica da visitatore giornaliero. Nel 2026 si applica dal 3 aprile al 26 luglio, in 60 giornate non consecutive, dalle 8:30 alle 16:00. Calendario e portale: cda.ve.it.

Chi pernotta in una struttura ricettiva o in locazione turistica nel Comune di Venezia (anche a Mestre) è esente: sta già pagando l'imposta di soggiorno. Nelle giornate di applicazione deve però avere il QR di esenzione (o l'autocertificazione prevista) dal giorno di arrivo a quello di partenza. Lo può scaricare l'ospite su cda.ve.it, oppure puoi indicargli la struttura nell'elenco. Non è un adempimento del Portale IDS e MyMaison non lo genera.

8. Keybox e self check-in

A differenza di Firenze (divieto generale) e di Milano (divieto su suolo pubblico), Venezia non ha un analogo divieto comunale di keybox sulle pagine ufficiali delle locazioni. Restano tre vincoli distinti:

• Identificazione dell'ospite (nazionale): nel 2026 il self check-in resta possibile solo se c'è una verifica de visu (di persona o con videocollegamento idoneo) prima dell'accesso. Foto del documento e key box da sole non bastano. Guida: Self check-in e verifica de visu.
• Condominio e Soprintendenza: targa CIN, cassette e tastierini sulle facciate sono un tema frequente in centro storico.
• Quieté: il Comune chiede di non disturbare dalle 23 alle 8 e dalle 12 alle 15 (sanzione indicata in 350 € sulla pagina per gli ospiti). Informa chi alloggia.

Se un regolamento «premium» sui 120 giorni entrasse in vigore, il check-in di persona potrebbe diventare un obbligo aggiuntivo per chi aderisce: oggi non è la regola generale pubblicata dal Comune.

9. Cosa fa MyMaison a Venezia

• invio Alloggiati Web;
• invio flussi a ROSS1000 Veneto (credenziale Veneto - ROSS1000), se collegato;
• tracciamento imposta (importo catastale × ospiti × notti, tetto 5), esenzioni e totali per trimestre;
• online check-in e verifica identità, che non sostituiscono da soli la verifica de visu e non generano il QR del contributo di accesso.

MyMaison non presenta la comunicazione regionale, non presenta la SCIA, non ottiene CIR o CIN, non versa PagoPA, non compila CityTax++ e non invia la dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate.

Checklist di partenza

1. Comunicazione di locazione turistica alla Regione (ROSS1000); se sei imprenditore, anche SCIA al SUAP (50,00 € dal 1° maggio 2026 per nuove aperture e variazioni).
2. CIR visibile in ROSS1000 (Codice Regione), poi CIN in BDSR (targa «LOCAZIONE TURISTICA» + annunci). Niente obbligo di targa CIR.
3. WSKEY Alloggiati Web in MyMaison.
4. Credenziali Veneto - ROSS1000 in MyMaison (username, password web service, codice struttura — non il CIR). Non usare MTWeb.
5. Registrazione a CityTax++; in MyMaison importo della tua categoria catastale (spesso 4,00 €) e massimo 5 notti.
6. Completa i mesi a zero su ROSS1000 entro la prima decade del mese successivo.
7. Nelle giornate di contributo di accesso, indica agli ospiti come scaricare il QR di esenzione su cda.ve.it.
8. Identificazione de visu prima dell'accesso.

Fonti ufficiali

• Comune di Venezia — Locazioni turistiche (aggiornata al 21/04/2026)
• Comune di Venezia — Tariffe IDS (opuscoli dal 01/04/2025)
• Comune di Venezia — Riduzioni IDS
• Comune di Venezia — Esenzioni IDS
• Comune di Venezia — Portale IDS (CityTax++)
• Comune di Venezia — Obblighi del gestore
• Comune di Venezia — Versamenti IDS
• CityTax++ — accesso gestori
• Comune di Venezia — Contributo di accesso
• Portale contributo di accesso
• Regione del Veneto — Locazioni turistiche
• Regione del Veneto — CIN
• Regione del Veneto — ROSS1000
• Portale ROSS1000 Veneto
• BDSR — Ministero del Turismo

Aggiornato a settembre 2026. Tariffe, scadenze e pratiche sono quelle pubblicate dal Comune di Venezia e dalla Regione del Veneto a questa data. Questa guida ha finalità informative e non sostituisce il parere della Questura, del Comune, della Regione o di un professionista.