Affitti brevi a Firenze: autorizzazione, CIR, CIN, ROSS1000 e imposta di soggiorno

In breve: a Firenze gli adempimenti nazionali (Alloggiati Web, CIN, ISTAT, imposta di soggiorno) si combinano con il Testo unico toscano del turismo e con un regolamento comunale proprio. Per una locazione turistica breve di solito servono: l'autorizzazione quinquennale del Comune (salvo eccezioni), la comunicazione al SUAP su STAR, il CIR e poi il CIN. I flussi ISTAT del Comune di Firenze si inviano su ROSS1000 / Turismo5 (non su MOTouristOffice e non su SPOT). L'imposta di soggiorno per locazioni turistiche, CAV, B&B e affittacamere è 6,00 € a persona a notte, per massimo 7 notti consecutive, con dichiarazione e versamento mensili sul portale comunale. Le keybox per il check-in senza gestore sono vietate.

Questa pagina è la guida locale. Il quadro nazionale è in I quattro adempimenti degli affitti brevi. Per Milano: Affitti brevi a Milano. Per Roma: Affitti brevi a Roma.

I codici che non vanno scambiati

In supporto torna spesso la stessa confusione, soprattutto in Toscana: CIR, CIN, codice struttura, WSKEY e il numero di autorizzazione comunale sono cose diverse. Usarne uno al posto dell'altro blocca CIN, ISTAT o l'imposta di soggiorno. SPOT, poi, è il portale ISTAT della Puglia, non della Toscana.

1. Che tipo di attività stai facendo

Regione Toscana (L.R. 61/2024, Testo unico del turismo) e Comune di Firenze distinguono modelli che gli host confondono. Sbagliando l'inquadramento sbagli la pratica, e a cascata CIR e CIN.

La «locazione breve» del D.L. 50/2017 (contratti fino a 30 giorni) è una categoria fiscale nazionale: non sostituisce la qualificazione amministrativa toscana (LTN / LTI) né l'autorizzazione comunale. Se oltre all'alloggio offri servizi da struttura ricettiva, di solito non sei in semplice locazione. Non è una consulenza: per il caso concreto usa le pagine del Comune di Firenze e della Regione Toscana, o un professionista.

Dal 2026, a livello nazionale, superare due appartamenti in locazione breve o turistica può far scattare la presunzione di imprenditorialità e l'obbligo di SCIA (legge di bilancio 2026). Verifica la tua posizione con un commercialista.

2. Avvio a Firenze: autorizzazione, STAR, CIR e CIN

Qui si accumulano tre livelli. Non è un unico portale.

Autorizzazione comunale (locazione turistica breve)

Il Regolamento per le locazioni turistiche brevi è in vigore dal 31 maggio 2025 (Delibera C.C. n. 27 del 5 maggio 2025), integrato dalla Delibera C.C. n. 28 del 4 giugno 2026 in vigore dal 21 giugno 2026.

• L'attività è consentita solo in immobili con caratteristiche di civile abitazione.
• Serve un'autorizzazione quinquennale al proprietario, per ciascuna unità, ai sensi dell'art. 59 comma 4 della L.R. 61/2024. L'autorizzazione è il presupposto per l'iscrizione al Registro comunale. Istanza online con SPID, CIE o CNS: Autorizzazione all'esercizio dell'attività di locazione turistica breve.
• Non serve l'autorizzazione per la locazione breve di una porzione (o di un singolo locale) dell'unità in cui il locatore ha la residenza. Restano comunque CIR, CIN, Alloggiati, ISTAT e imposta di soggiorno.
• In prima attuazione, per tre anni dall'entrata in vigore del regolamento (~fino al 31 maggio 2028), restano escluse dalle nuove disposizioni le unità già regolarmente destinate nel 2024 alla locazione turistica breve.
• Dal 21 giugno 2026 non si possono avviare nuove locazioni turistiche brevi in Zona A — sottozone A1, A3 e A4 (il limite A1 c'era già). Il numero è limitato alle unità già destinate nel 2024. Verifica la zona sulla mappa WebPO del Comune (disciplina del suolo e degli insediamenti → posizionamento → indirizzo o foglio/particella).

Comunicazione al SUAP (STAR) e CIR

Dal 26 giugno 2026 (L.R. 9/2026, che modifica l'art. 60 della L.R. 61/2024) le comunicazioni di avvio, variazione, sospensione e cessazione delle LTN vanno inviate in via telematica al SUAP tramite STAR. Variazioni e sospensione: entro 15 giorni. Cessazione: entro 30 giorni. Senza comunicazione al SUAP è prevista una sanzione pecuniaria.

In questa fase transitoria la Regione chiede di fare anche l'auto-registrazione sui portali turismo (Open Toscana — Servizi turismo): è quella che, oggi, rilascia il CIR in tempi utili per il CIN. In caso di discordanze, fa fede il dato comunicato al SUAP. Pagina regionale aggiornata al 28 luglio 2026: Locazioni brevi e turistiche in forma non imprenditoriale.

A Firenze, sul portale Imposta di soggiorno, il Comune precisa inoltre:

• per la locazione imprenditoriale: comunica numero e data di autorizzazione e il CIR assegnato dalla Città metropolitana di Firenze;
• per la locazione non imprenditoriale: comunica numero e data di autorizzazione e richiedi il CIR all'Ufficio imposta di soggiorno;
• se locatore residente e domicilio nell'immobile (porzione / singolo locale): indica questa circostanza; non sei soggetto all'autorizzazione preventiva;
• dal 26 giugno 2026, per questi casi, prima presenta la CIA su STAR; solo dopo, sul portale dell'imposta, indichi gli estremi della CIA per ottenere o aggiornare il CIR.

Le comunicazioni al Comune per l'imposta usano il modello di autocertificazione della sezione «Informati» del portale e l'indirizzo pubblicato dal Comune: impostadisoggiorno@comune.fi.it (è l'indirizzo ufficiale, non un form da compilare al posto tuo).

CIN

Con il CIR, dal giorno successivo in genere, richiedi il CIN sulla BDSR con SPID o CIE del titolare/gestore dichiarato nel titolo. Esporlo all'esterno e in ogni annuncio. La BDSR non sostituisce autorizzazione, STAR o CIR. Guida: CIN affitti brevi. Pagina regionale: Regione Toscana — CIN.

3. Alloggiati Web

Obbligo di pubblica sicurezza, identico al resto d'Italia: comunichi ogni ospite in Questura, di regola entro 24 ore (6 ore se il soggiorno dura meno di 24 ore). Vale per locazioni turistiche, CAV e B&B. Non è ROSS1000 e non è il portale dell'imposta.

Guida: Alloggiati Web: obbligo, scadenze e credenziali. In MyMaison: aggiungere le credenziali.

4. Flussi turistici: a Firenze è ROSS1000, non MOTouristOffice

In Toscana coesistono due sistemi ISTAT. Scegliere quello sbagliato è uno dei motivi più frequenti di sollecito.

Alcuni altri Comuni toscani stanno passando a ROSS1000: il Comune di Prato, ad esempio, indica il passaggio dal 24 marzo 2026 allo stesso indirizzo toscanaturismo.ross1000.it/turismo5-web/. Se il tuo Comune usa quel portale, in MyMaison la credenziale si chiama comunque Firenze - Turismo5. Se usi ancora MOTouristOffice, non mescolare i due tipi.

Username e password di Alloggiati Web, e il CIR, non aprono il web service ISTAT. MyMaison invia con username, password del web service e codice struttura (colonna in Anagrafica → Gestione strutture), non con il Codice regione / CIR.

L'invio automatico da MyMaison parte circa due giorni dopo la registrazione degli ospiti. Completa comunque il calendario mensile sul portale (chiusure o assenza di movimentazione) secondo le istruzioni del tuo ente: in alcuni Comuni toscani su ROSS1000 il completamento è chiesto entro il giorno 5 del mese successivo.

• In MyMaison: Collegare ROSS1000 (scegli Firenze - Turismo5)
• Altre province: Invio automatico a MOTouristOffice
• Quadro nazionale: ISTAT e flussi turistici

5. Imposta di soggiorno a Firenze

Istituita con Delibera C.C. n. 33 del 20 giugno 2011. Regolamento vigente dal 1° maggio 2023. La devono i non residenti nel Comune di Firenze. Il gestore la riscuote, rilascia quietanza, la versa al Comune. Si applica anche agli immobili locati ad uso turistico (dal 1° ottobre 2014); nelle altre fattispecie di locazione (non turistica) non è dovuta.

Tariffe in vigore (dal 1° febbraio 2025, confermate nel 2026)

Delibera di Giunta n. 535 del 10 dicembre 2024. Per gli affitti brevi la voce rilevante è quella delle strutture extralberghiere con caratteristiche di civile abitazione e delle locazioni turistiche, aumentata di 0,50 € rispetto al 2024:

Fonte: Comune di Firenze — Imposta di soggiorno, Informati e Delibera G.C. 535/2024. Nella proprietà, in MyMaison, per una locazione turistica o un CAV/B&B inserisci quindi 6,00 nel campo importo e 7 nel numero massimo di notti.

L'imposta segue la data del pernottamento, non quella della prenotazione. Se un portale ha prelevato una tariffa vecchia, il Comune ha chiesto al gestore di riscuotere e riversare la differenza (è successo al passaggio 5,50 → 6,00 € del 1° febbraio 2025).

Per lavoratori con soggiorni prolungati e documentati (artt. 46 e 47 D.P.R. 445/2000), dal 1° maggio 2023 l'imposta è dovuta nel limite di 7 pernottamenti complessivi nell'anno solare, anche non consecutivi.

Esenzioni più usate

Dal regolamento (testo dal 1° maggio 2023) e dalla pagina Informati del Comune. I residenti di Firenze non sono soggetti passivi. Conserva le attestazioni per cinque anni. Modello unico esenzioni: sezione Informati del portale.

• minori fino al compimento del dodicesimo anno (a Firenze non è 18 e non è 10: è una differenza frequente rispetto a Milano e Roma);
• accompagnatori di degenti in strutture sanitarie del territorio (anche day hospital), massimo due per paziente;
• pazienti in day hospital;
• studenti iscritti all'Università degli Studi di Firenze per l'anno accademico in corso (serve attestazione di iscrizione);
• forze dell'ordine, vigili del fuoco e protezione civile per esigenze di servizio;
• persone con disabilità grave (art. 3, comma 3, L. 104/1992) e un accompagnatore;
• dipendenti della struttura che ivi soggiornano per lavoro;
• permesso breve o licenza dal Carcere di Sollicciano;
• ospitalità di protezione civile, emergenza o soccorso umanitario, nei casi del regolamento;
• oltre la 7ª notte consecutiva nella stessa struttura.

Riduzione del 50%: gruppi scolastici delle medie in visita didattica; sportivi under 16 in tornei organizzati con il Comune, con attestazione.

Dichiarazione mensile e versamento

Entro il giorno 15 del mese successivo dichiari ospiti, pernottamenti (intera o ridotta), esenti, imposta dovuta ed estremi del versamento, e riversi l'imposta. Portale: Imposta di soggiorno — Informati. Per le locazioni turistiche: Calcolo e pagamento locazioni turistiche. Help desk tecnico del portale, pubblicato dal Comune: supportoutenti@silfi.it.

Pagamenti ammessi dal Comune: PagoPA (dal 1° luglio 2020), carte, F24 ordinario (codici tributo 3936 imposta, 3937 interessi, 3938 sanzioni; codice ente Firenze D612). Completa la procedura di invio fino alla conferma, con gli estremi del versamento.

Obblighi di trasparenza: informa gli ospiti con cartellonistica in struttura (tariffa, esenzioni, riduzioni) e su ogni canale di promozione, compresi i portali. Schema plurilingue nella sezione Informati.

Airbnb e altri portali

Quando Airbnb (o un altro intermediario) riscuote già l'imposta, non la raddoppiare in struttura. La dichiarazione mensile resta: se nel mese hai usato solo Airbnb, il Comune chiede di compilare la sezione relativa alle piattaforme (modello locazioni turistiche da febbraio 2025). Eventuali rimborsi per esenzione li chiede di regola l'ospite al portale. Per Booking e gli altri canali, se non c'è un analogo accordo, restano tutti gli obblighi in capo al gestore.

In MyMaison, sulle prenotazioni Airbnb lo stato predefinito è Exempt: Airbnb. Se hai riscosso tu, metti Collected.

Come usare MyMaison per il portale di Firenze

MyMaison non versa a PagoPA e non invia la dichiarazione mensile al Comune. Tiene importo, tetto di 7 notti, esenzioni e totali. In Prenotazioni → Tutte attiva Mostra Imposta di Soggiorno, scegli la vista Dati Aggregati (utile per i mesi) e, se ti serve l'elenco, Scarica in CSV. Istruzioni: Gestione tassa di soggiorno.

L'export CSV «Soggiorniamo» è pensato per Milano. A Firenze i totali li riporti tu sul portale dell'imposta di soggiorno.

6. Keybox: a Firenze sono vietate

Due regole distinte, più strette che a Roma e diverse da Milano:

• Identificazione dell'ospite (nazionale): nel 2026 il self check-in resta possibile solo se c'è una verifica de visu (di persona o con videocollegamento idoneo) prima dell'accesso. Foto del documento e key box da sole non bastano. Guida: Self check-in e verifica de visu.
• Divieto comunale di keybox (Firenze): il Consiglio comunale del 10 febbraio 2025 ha modificato il regolamento di Polizia urbana. «È sempre vietato l'uso delle key box, tastiere a codice numerico e alfanumerico o di altri apparecchi analoghi destinati a contenere o fornire chiavi, codici etc., atti a permettere l'accesso ad edifici o appartamenti senza la presenza del gestore o suo incaricato, ovunque questi vengano posizionati». È vietato anche quando prospettano su aree o strade pubbliche, qualunque sia il supporto. Sanzione: 400 €, più rimozione. Comunicato: Comune di Firenze — modifiche al regolamento di Polizia urbana.

Il TAR Toscana (sentenza n. 919/2026, pubblicata il 14 maggio 2026) ha ritenuto legittimo il divieto. Resta consentito al massimo un tastierino per edificio su pubblica strada, con autorizzazione del condominio, senza finalità ricettive: non è un escamotage per il check-in degli ospiti.

In sintesi: a Firenze non puoi usare la keybox (né un tastierino «da struttura») per far entrare gli ospiti da soli. L'identificazione de visu resta comunque obbligatoria a livello nazionale.

7. Cosa fa MyMaison a Firenze

• invio Alloggiati Web;
• invio flussi a ROSS1000 / Turismo5 (credenziale Firenze - Turismo5), se collegato;
• tracciamento imposta (6,00 € × ospiti × notti, tetto 7), esenzioni e totali per mese;
• online check-in e verifica identità, che non sostituiscono da soli la verifica de visu e non aggirano il divieto di keybox.

MyMaison non presenta STAR/CIA/SCIA, non chiede l'autorizzazione comunale, non ottiene CIR o CIN, non versa PagoPA, non compila il portale dell'imposta e non invia la dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate.

Checklist di partenza

1. Verifica la zona urbanistica (WebPO). Se sei in A1/A3/A4, una nuova attività dal 21 giugno 2026 in genere non è avviabile.
2. Autorizzazione quinquennale, se ti spetta; oppure CIA su STAR se sei LTN / porzione di abitazione del locatore.
3. CIR (Ufficio imposta / Città metropolitana / auto-registrazione regionale), poi CIN in BDSR (cartello + annunci).
4. WSKEY Alloggiati Web in MyMaison.
5. Credenziali Firenze - Turismo5 in MyMaison (username, password web service, codice struttura — non il CIR). Non usare MOTouristOffice e non usare SPOT.
6. Registrazione al portale Imposta di soggiorno; in MyMaison importo 6,00 € e massimo 7 notti.
7. Informativa plurilingue dell'imposta in alloggio e sugli annunci.
8. Niente keybox; identificazione de visu prima dell'accesso.

Fonti ufficiali

• Comune di Firenze — Locazioni turistiche brevi (regolamento 2025/2026, limite Zone A)
• Comune di Firenze — autorizzazione quinquennale
• Comune di Firenze — Imposta di soggiorno, Informati
• Delibera G.C. 535/2024 — tariffe dal 1° febbraio 2025
• Regolamento imposta di soggiorno (dal 1° maggio 2023)
• Calcolo e pagamento locazioni turistiche
• Comune di Firenze — divieto keybox (Polizia urbana)
• Regione Toscana — comunicazione LTN / STAR (aggiornata al 28/07/2026)
• Regione Toscana — CIN
• STAR — mappa SUAP Toscana
• ROSS1000 Toscana / Turismo5
• BDSR — Ministero del Turismo

Aggiornato a settembre 2026. Tariffe, zone e scadenze sono quelle pubblicate dal Comune di Firenze e dalla Regione Toscana a questa data. Questa guida ha finalità informative e non sostituisce il parere della Questura, del Comune, della Regione o di un professionista.