Affitti brevi a Napoli: CUSR, CIN, Sinfonia e imposta di soggiorno

In breve: a Napoli gli adempimenti nazionali (Alloggiati Web, CIN, ISTAT, imposta di soggiorno) si combinano con le leggi regionali della Campania e con il regolamento comunale. Per una locazione breve non imprenditoriale di solito servono: la Comunicazione al SUAP su Impresainungiorno (senza diritti di istruttoria), poi il CUSR assegnato dal Comune e il CIN sulla BDSR. I flussi ISTAT si inviano su Sinfonia Turismo SMART (non su ROSS1000), con CUSR e API Key. L'imposta di soggiorno per le locazioni brevi è 6,00 € a persona a notte dal 1° maggio 2026 (era 5,00 € da gennaio ad aprile), per massimo 14 notti consecutive, con dichiarazione e versamento trimestrali su GEIS Portal. In Campania il CIN non sostituisce il CUSR: vanno entrambi.

Questa pagina è la guida locale. Il quadro nazionale è in I quattro adempimenti degli affitti brevi. Per Milano: Affitti brevi a Milano. Per Roma: Affitti brevi a Roma. Per Firenze: Affitti brevi a Firenze. Per Venezia: Affitti brevi a Venezia.

I codici che non vanno scambiati

In supporto torna spesso la stessa confusione, soprattutto dopo i solleciti ISTAT della Regione Campania: CUSR, CIN, API Key e WSKEY sono cose diverse. Usarne uno al posto dell'altro blocca CIN, ISTAT o l'imposta di soggiorno. ROSS1000, poi, in Campania non è il portale dei flussi: qui si usa Sinfonia.

1. Che tipo di attività stai facendo

Comune di Napoli e Regione Campania distinguono la locazione breve dalle strutture ricettive extralberghiere. Sbagliando l'inquadramento sbagli pratica SUAP, CUSR e tariffa dell'imposta.

La «locazione breve» del D.L. 50/2017 è una categoria fiscale nazionale: non sostituisce la Comunicazione al SUAP né, se sei imprenditore, la SCIA. Se oltre all'alloggio offri servizi da struttura ricettiva, di solito non sei in semplice locazione. Non è una consulenza: per il caso concreto usa le pagine del Comune di Napoli, del SURAP e della Regione Campania, o un professionista.

Dal 2026, a livello nazionale, superare due appartamenti in locazione breve o turistica può far scattare la presunzione di imprenditorialità. Verifica la tua posizione con un commercialista.

2. Avvio: Comunicazione o SCIA al SUAP, poi CUSR e CIN

Qui si accumulano tre livelli. Non è un unico portale.

Comunicazione o SCIA al SUAP di Napoli

Il Comune di Napoli (pagina aggiornata al 7 agosto 2025) per la locazione breve chiede:

1. Comunicazione al SUAP su Impresainungiorno.gov.it (documento di identità del titolare; procura speciale se la presenta un incaricato). Anche chi non è proprietario può presentarla, se ha un titolo di disponibilità dell'immobile.
2. Credenziali Alloggiati Web in Questura.
3. Iscrizione all'imposta di soggiorno (oggi su GEIS Portal, che ha sostituito Tourist Tax).

L'immobile deve avere destinazione abitativa/residenziale e rispettare i minimi del D.M. Sanità 5 luglio 1975 (altezza, superfici, bagno completo, soggiorno di almeno 14 mq; monolocale 28 mq per una persona, 38 mq per due). In mancanza di una dichiarazione di superficie parziale, il Comune considera destinato agli ospiti l'intero appartamento.

Per B&B, affittacamere e case vacanze la pratica è una SCIA, con planimetria firmata da un tecnico e diritti di istruttoria 200,00 €. Restano anche i requisiti dimensionali della legge regionale e, per il B&B, residenza o domicilio stabile nell'abitazione.

CUSR: lo rilascia il Comune, non la Regione

Dopo la Comunicazione o la SCIA, il Comune inserisce i dati nel sistema e ti arriva il CUSR via e-mail o PEC. Pagina regionale: Codice Regionale CUSR. Un CUSR per ogni unità, anche se hai più alloggi. Senza CUSR la BDSR non rilascia il CIN.

Variazioni anagrafiche (indirizzo, posti letto, titolare): non si fanno da Sinfonia. Si torna al SUAP del Comune. Il vecchio Servizio Digitale regionale per l'aggiornamento banca dati è spento dal 1° ottobre 2025.

CIN: in Campania si espongono CIN e CUSR

Con il CUSR, sulla BDSR richiedi il CIN (SPID o CIE del titolare o del delegato). Termine: 30 giorni dall'attribuzione del CUSR. Esporlo all'esterno e in ogni annuncio, insieme al CUSR. Guida: CIN affitti brevi. Pagina regionale: CIN e BDSR.

Subentro, cambio di categoria o passaggio da non imprenditoriale a imprenditoriale: di solito servono un nuovo CUSR e un nuovo CIN (FAQ Sinfonia, 17 aprile 2026). Se cambia solo il rappresentante legale a parità di soggetto giuridico, CUSR e CIN si possono tenere aggiornando i dati.

3. Centro storico: soglia di residenzialità 70% (variante urbanistica)

Il 15 settembre 2026 il Consiglio comunale ha approvato in via definitiva la variante per la salvaguardia dell'offerta abitativa nel centro storico (delibera 374, su proposta di Giunta n. 374 del 4 settembre 2026). Comunicato ufficiale: Turismo e diritto all'abitare.

Cosa dice il Comune, in sintesi:

• nell'area di regolamentazione del centro storico (individuata dalla tavola 7a, all'interno della zona A del PRG e della buffer zone UNESCO) vale una soglia minima di residenzialità ordinaria del 70% in prima applicazione;
• il passaggio da abitazione ordinaria a B&B, affittacamere, casa vacanze o locazione breve è consentito solo se quella soglia resta rispettata, calcolata sull'intera unità edilizia (non sul quartiere);
• la variante distingue, nella categoria residenziale, abitazioni ordinarie (a1), abitazioni assimilabili a strutture ricettive extralberghiere (a2) e abitazioni collettive (a3);
• il meccanismo di verifica e le modalità applicative sono rimandati a un atto successivo (art. 63 delle norme, come pubblicato sulla pagina della variante).

Due cose da non confondere:

• La pagina SUAP sulle locazioni brevi, aggiornata al 7 agosto 2025, elenca ancora Comunicazione, Alloggiati Web e portale dell'imposta. Non elenca il cambio di destinazione tra gli adempimenti di avvio.
• La variante è urbanistica e riguarda un perimetro delimitato, non tutta la città. Fuori da quell'area le regole SUAP di agosto 2025 restano il riferimento pubblicato per l'avvio.

Prima di aprire una nuova attività in centro storico, verifica SUAP e Urbanistica (e la tavola 7a). Non copiare da guide di portali: su questo punto sono spesso in anticipo rispetto agli atti applicativi. Per le attività già avviate, non assumere da soli un obbligo immediato di cambio d'uso se la pagina SUAP e l'atto applicativo non lo dicono ancora.

4. Alloggiati Web

Obbligo di pubblica sicurezza, identico al resto d'Italia: comunichi ogni ospite in Questura, di regola entro 24 ore (6 ore se il soggiorno dura meno di 24 ore). Vale per locazioni brevi, B&B e strutture ricettive. Non è Sinfonia e non è GEIS Portal.

Guida: Alloggiati Web: obbligo, scadenze e credenziali. In MyMaison: aggiungere le credenziali.

5. Flussi turistici: Sinfonia Turismo SMART (non ROSS1000)

In Campania arrivi e presenze si comunicano con Sinfonia Turismo SMART. Ha sostituito Turismo Web e il Rilevatore Turistico Regionale. Username e password di quei portali, e quelli di Alloggiati Web, non aprono Sinfonia. L'accesso al portale è solo con SPID, CIE o CNS del titolare o di un delegato già associato.

MyMaison invia con CUSR e API Key (Anagrafica → Gestione Anagrafica Struttura Ricettiva). Non serve un «codice struttura» separato, a differenza di ROSS1000.

FAQ Regione (17 aprile 2026):

• le locazioni brevi/turistiche comunicano arrivi e presenze a fini ISTAT; non sono tenute, al momento, alla comunicazione dei prezzi;
• le strutture ricettive (B&B, affittacamere, case vacanze, hotel) comunicano anche i prezzi (entro il 1° ottobre per l'anno successivo);
• i dati anagrafici non si modificano da Sinfonia: si torna al Comune;
• un periodo di chiusura registrato sul portale blocca l'inserimento dei C/59 (anche via API). Va corretto dal titolare con SPID, in Movimentazione Clienti → Gestione capacità ricettiva e periodi di chiusura.

È il motivo più frequente dei solleciti ISTAT in Campania, insieme alle credenziali non collegate alla proprietà. L'invio automatico da MyMaison parte circa due giorni dopo la registrazione degli ospiti. I mesi a zero e le chiusure li completi tu sul portale (funzione Imposta zero, se i presenti sono a zero).

In MyMaison scegli Campania - Sinfonia Turismo SMART. Non usare ROSS1000. Istruzioni: Collegare Sinfonia Turismo SMART. Quadro nazionale: ISTAT e flussi turistici.

Se dopo l'accesso SPID non vedi la struttura: in basso usa click qui → Verifica utente associato e inserisci il CUSR, oppure scrivi a supporto.strutturericettive@regione.campania.it (è l'indirizzo ufficiale, non un form da compilare al posto tuo). Portale: Sinfonia Turismo SMART.

6. Imposta di soggiorno a Napoli

Istituita con Delibera C.C. n. 20 del 21 giugno 2012. Regolamento vigente: Delibera C.C. n. 13 del 29 marzo 2019, con le modifiche successive (tra cui la cadenza trimestrale dal 1° luglio 2020). La devono i non residenti nel Comune di Napoli, di età maggiore di 14 anni. Il gestore la riscuote, rilascia quietanza, la versa al Comune. Si applica per massimo 14 pernottamenti consecutivi.

Tariffe 2026

Delibera di Giunta n. 89 del 12 marzo 2026. Pagina ufficiale: Imposta di Soggiorno 2026.

Nella proprietà, in MyMaison, per una locazione breve inserisci quindi 6,00 nel campo importo (tariffa in vigore da maggio 2026) e 14 nel numero massimo di notti. Se sei un B&B o una casa vacanze, l'importo è 5,50, non 6,00: è una differenza frequente. MyMaison ha un solo importo sulla proprietà: se la tariffa cambia a metà anno, aggiorni il campo oppure tratti la differenza a mano su GEIS.

Gli ostelli per la gioventù, nel regolamento, sono esclusi dal presupposto dell'imposta.

Esenzioni più usate

Dal regolamento (art. 7) e dalla pagina 2026 del Comune. I residenti del Comune di Napoli non sono soggetti passivi. Conserva le attestazioni per cinque anni. Modulistica: Comune di Napoli — Modulistica.

• minori entro il quattordicesimo anno (a Napoli non è 18 e non è 10: l'imposta si applica dai 14 anni in su);
• pazienti in day-hospital in strutture sanitarie del Comune, e un accompagnatore per degente (entrambi i genitori se il paziente è minore), con certificazione sanitaria;
• rifugiati politici, con tesserino della Commissione territoriale;
• forze dell'ordine in alloggio per emergenze o soccorso umanitario, su provvedimento dell'autorità;
• volontari di Protezione civile e Croce Rossa in occasione di calamità;
• persone con disabilità non inferiore all'80% certificata, più un accompagnatore;
• autista di pullman e un accompagnatore turistico ogni 25 partecipanti (gruppi da agenzia, unica prenotazione, stessa struttura);
• dipendenti della struttura che ivi lavorano;
• ospitalità gratuita su richiesta del Comune o di altro ente pubblico, con assenso preventivo;
• oltre la 14ª notte consecutiva.

GEIS Portal, comunicazione trimestrale e versamento

Dal 1° luglio 2020 dichiarazione e versamento sono trimestrali, entro il 15 del mese successivo al trimestre, per alberghi ed extra-alberghiero (locazioni brevi comprese). Si inserisce la dichiarazione sull'ultimo mese del trimestre (marzo, giugno, settembre, dicembre). Pagine: Modalità presentazione dichiarazioni e versamenti e GEIS Portal.

Accesso: GEIS Portal con SPID, CIE o TS-CNS. Poi Gestione Imposta di Soggiorno. I gestori già sul vecchio Tourist Tax sono stati migrati: non serve una nuova iscrizione. I nuovi gestori: Domande Online → Procedimenti Tributi Comune di Napoli → Nuovo gestore struttura. L'obbligo di iscrizione resta anche se Airbnb (o un altro intermediario convenzionato) riscuote già l'imposta.

L'obbligo di dichiarazione vale anche a zero ospiti. Il versamento è di regola PagoPA dal portale. Se GEIS è oggettivamente inutilizzabile, il Comune ammette l'invio via e-mail con versamento, documento e motivo, agli indirizzi pubblicati: entrate.impostasoggiorno@comune.napoli.it o PEC entrate.impostasoggiorno@pec.comune.napoli.it.

Nella modulistica 2025 resta anche il conto di gestione / modello 21 (entro il 30 gennaio). Verifica con l'ufficio se lo pretenda ancora per l'anno in corso: a livello nazionale il gestore è inquadrato come responsabile d'imposta, distinto dal vecchio schema di agente contabile.

Airbnb e altri portali

Quando Airbnb (o un altro intermediario convenzionato) riscuote già l'imposta, non la raddoppiare in struttura. La dichiarazione trimestrale resta: i soggiorni «già riscossi dal portale» vanno dichiarati secondo le istruzioni di GEIS. Eventuali rimborsi per esenzione li chiede di regola l'ospite al portale. Per Booking e gli altri canali, se non c'è un analogo accordo, restano tutti gli obblighi in capo al gestore.

In MyMaison, sulle prenotazioni Airbnb lo stato predefinito è Exempt: Airbnb. Se hai riscosso tu, metti Collected.

Come usare MyMaison per GEIS

MyMaison non versa a PagoPA e non invia la dichiarazione trimestrale al Comune. Tiene importo, tetto di 14 notti, esenzioni e totali. In Prenotazioni → Tutte attiva Mostra Imposta di Soggiorno, scegli la vista Dati Aggregati (utile per i trimestri) e, se ti serve l'elenco, Scarica in CSV. Istruzioni: Gestione tassa di soggiorno.

L'export CSV «Soggiorniamo» è pensato per Milano. A Napoli i totali li riporti tu su GEIS Portal.

7. Keybox e self check-in

A differenza di Firenze (divieto generale) e di Milano (divieto su suolo pubblico), Napoli non ha un analogo divieto comunale di keybox sulle pagine ufficiali delle locazioni. Restano tre vincoli distinti:

• Identificazione dell'ospite (nazionale): nel 2026 il self check-in resta possibile solo se c'è una verifica de visu (di persona o con videocollegamento idoneo) prima dell'accesso. Foto del documento e key box da sole non bastano. Guida: Self check-in e verifica de visu.
• Condominio: targa CIN/CUSR, cassette e tastierini sulle facciate sono un tema frequente in centro storico.
• Suolo pubblico: non installare cassette su pali o arredo urbano comunale.

8. Cosa fa MyMaison a Napoli

• invio Alloggiati Web;
• invio flussi a Sinfonia Turismo SMART (credenziale Campania - Sinfonia Turismo SMART), se collegato;
• tracciamento imposta (6,00 € × ospiti × notti per le locazioni brevi, tetto 14), esenzioni e totali per trimestre;
• online check-in e verifica identità, che non sostituiscono da soli la verifica de visu.

MyMaison non presenta la Comunicazione o la SCIA, non ottiene CUSR o CIN, non versa PagoPA, non compila GEIS e non invia la dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate.

Checklist di partenza

1. Comunicazione al SUAP (locazione breve) o SCIA (struttura ricettiva / locazione imprenditoriale). In centro storico, verifica anche la variante urbanistica (soglia 70% sull'unità edilizia).
2. CUSR dal Comune, poi CIN in BDSR entro 30 giorni. Esporre entrambi in annunci e all'esterno.
3. WSKEY Alloggiati Web in MyMaison.
4. Credenziali Campania - Sinfonia Turismo SMART in MyMaison (CUSR e API Key — non username/password di Turismo Web, non ROSS1000).
5. Iscrizione a GEIS Portal; in MyMaison importo 6,00 € (locazione breve) o 5,50 € (extra-alberghiero) e massimo 14 notti.
6. Completa i giorni a zero e i periodi di chiusura su Sinfonia, se il portale li chiede.
7. Identificazione de visu prima dell'accesso.

Fuori Napoli, in Campania

CUSR, CIN e Sinfonia valgono in tutta la Regione. L'imposta di soggiorno no: ogni Comune ha tariffa, tetto di notti e portale propri (Sorrento, Salerno, Capri, le Costiere, e così via). Per il SUAP usa il Comune in cui sta l'immobile. La guida in-app resta Collegare Sinfonia Turismo SMART.

Fonti ufficiali

• Comune di Napoli — Strutture ricettive extralberghiere e locazione breve (aggiornata al 07/08/2025)
• Comune di Napoli — Imposta di Soggiorno 2026 (Delibera G.C. 89/12-03-2026)
• Comune di Napoli — Imposta di soggiorno
• Comune di Napoli — dichiarazioni e versamenti
• Comune di Napoli — GEIS Portal
• Comune di Napoli — iscrizione GEIS per nuovo gestore
• GEIS Portal — accesso gestori
• Comune di Napoli — modulistica imposta di soggiorno
• Comune di Napoli — variante centro storico
• Comune di Napoli — Consiglio approva la variante (15/09/2026)
• Regione Campania — CUSR
• Regione Campania — CIN e BDSR
• Regione Campania — Sinfonia Turismo SMART
• Portale Sinfonia Turismo SMART
• SURAP — adempimenti locazione breve
• BDSR — Ministero del Turismo

Aggiornato a settembre 2026. Tariffe, scadenze e pratiche sono quelle pubblicate dal Comune di Napoli e dalla Regione Campania a questa data. Questa guida ha finalità informative e non sostituisce il parere della Questura, del Comune, della Regione o di un professionista.