Self check-in e verifica de visu
In breve: nel 2026 il self check-in non è vietato in assoluto. Non è conforme il flusso totalmente automatico: documento inviato a distanza + codice o key box, senza controllo visivo. Prima dell'accesso bisogna verificare de visu che la persona corrisponda al documento. Poi i dati vanno su Alloggiati Web entro 24 ore (6 ore se il soggiorno dura meno di 24 ore).
È il quadro dell'art. 109 TULPS, della circolare del Ministero dell'Interno prot. n. 38138 del 18 novembre 2024 e della sentenza n. 9101/2025 del Consiglio di Stato (ricorso n. 5732/2025), che ha riformato il TAR Lazio 10210/2025.
Il quadro dei quattro adempimenti è in I quattro adempimenti degli affitti brevi. Alloggiati Web (schedine): obbligo, scadenze e credenziali. In MyMaison: online check-in e verifica identità.
Identificazione e schedina sono due obblighi distinti
L'art. 109 TULPS chiede due cose, nello stesso ordine:
- dare alloggio solo a persone munite di documento (carta d'identità o altro documento idoneo, con fotografia) e verificarne la corrispondenza con chi entra;
- comunicare le generalità alla Questura su Alloggiati Web, di regola entro 24 ore (6 ore se il soggiorno non supera le 24 ore).
Inviare la schedina non sostituisce la verifica. Un PIN, una smart lock o una key box possono consegnare la chiave dopo l'identificazione; non possono sostituirla.
Il Consiglio di Stato lo ha detto così: il gestore deve accertare — e poi comunicare — che in una certa data, in quella struttura, c'è quella persona. Non basta un «check-in da remoto» fatto di copie del documento e di un codice di apertura.
Cosa è successo tra il 2024 e il 2026
| Data | Atto | Cosa cambia per te |
|---|---|---|
| 18 novembre 2024 | Circolare Ministero dell'Interno prot. n. 38138 (Capo della Polizia) | Conferma l'obbligo de visu su tutte le strutture, locazioni brevi comprese. Il check-in da remoto con solo documento + codice / key box non è sufficiente. |
| 27 maggio 2025 | TAR Lazio, sez. I-ter, n. 10210/2025 | In primo grado annulla la circolare. Non è lo stato attuale. |
| 21 novembre 2025 | Consiglio di Stato, sez. III, n. 9101/2025 (R.G. 5732/2025) | Riforma il TAR: l'obbligo de visu resta. Ammette il videocollegamento all'ingresso se verifica hic et nunc volto e documento. |
| 14 maggio 2026 | TAR Toscana n. 919/2026 (e sentenze collegate) | Conferma il regolamento di Firenze: key box vietate in città; la «presenza» del gestore può essere anche un videocollegamento idoneo, non l'invio del documento da solo. |
La legge di semplificazione del 2011 (art. 40 d.l. 201/2011) ha cambiato come comunichi le generalità (da scheda cartacea firmata al portale). Non ha cancellato il dovere di identificare chi alloggi.
Cosa significa de visu
Confrontare visivamente la persona presente all'accesso con la fotografia e i dati del documento. Il Consiglio di Stato parla di luogo, tempo e corrispondenza visiva: la verifica è hic et nunc (qui e ora), non «qualche giorno prima».
Sono coerenti con il requisito:
- accoglienza di persona, al desk o all'appartamento;
- videocollegamento all'ingresso che consenta il confronto in tempo reale;
- strumenti sul posto (per esempio uno spioncino digitale o un QR che fa un fermo immagine all'atto dell'accesso), se in quel momento vedi volto e documento.
Non basta una scansione, un selfie inviato prima, o la verifica già fatta da Airbnb o da un altro portale.
Cosa non basta (e cosa sì)
| Scenario | Valutazione |
|---|---|
| Documento online + PIN o codice automatico, senza controllo visivo | Non conforme |
| Foto del documento + key box, senza vedere l'ospite | Non conforme |
| Selfie o verifica identità completati giorni prima, poi accesso da soli | Non sufficiente da soli: manca il riscontro all'ingresso |
| Accoglienza di persona + smart lock / codice | Compatibile con l'identificazione |
| Videocollegamento in tempo reale all'ingresso + poi codice | Compatibile se il confronto è effettivo (volto e documento) |
Tutti gli ospiti, anche chi arriva dopo
L'obbligo riguarda ogni persona alloggiata, non solo il titolare della prenotazione: italiani e stranieri, adulti e minori. I minori si identificano con il proprio documento (o con quello previsto per l'età) e, di regola, in presenza di chi ne ha la responsabilità.
Se parte del gruppo entra in un giorno e il resto in un altro, identifichi ciascuno al proprio arrivo. In MyMaison non puoi aggiungere sulla stessa prenotazione ospiti arrivati oggi se la finestra Alloggiati Web dei primi (24 ore dal check-in) è già chiusa: il tasto Invia non è più disponibile. Crea una nuova prenotazione con la data reale di chi entra oggi, registra e invia. Dettaglio: Alloggiati Web.
Quali documenti
L'art. 109 parla di carta d'identità o altro documento idoneo ad attestare l'identità. In pratica, per Alloggiati Web, si usano di solito:
- carta d'identità;
- patente;
- passaporto.
Il documento deve avere la fotografia. Una tessera sanitaria, un codice fiscale o uno screenshot di un'app non identificano l'ospite. Allinea nome e cognome a come sono scritti sul documento: i caratteri speciali fanno rifiutare l'invio, ma sono un problema di schedina, non di de visu.
Key box: due regole diverse
Non esiste un divieto nazionale dell'oggetto «key box». Il TULPS vieta il flusso: entrare senza essere stati identificati. I Comuni, in più, possono vietare o limitare l'oggetto (decoro, suolo pubblico, facciate).
Puoi essere in regola con il Comune e violare comunque l'art. 109, e viceversa.
| Città | Oggetto key box / lockbox (pagine ufficiali a settembre 2026) |
|---|---|
| Firenze | Divieto generale di key box e dispositivi analoghi per far entrare senza il gestore o un incaricato, ovunque siano posizionati (Regolamento di Polizia urbana, delibera C.C. n. 9 del 10 febbraio 2025; TAR Toscana 919/2026). Per il decoro, vietati se prospettano su area pubblica; è consentito al massimo un tastierino per edificio su strada pubblica, con autorizzazione del condominio. |
| Milano | Divieto di lockbox su arredo urbano, segnaletica, recinzioni, cancellate, pali e su strutture private che si affacciano o sporgono su spazio pubblico (Regolamento di Polizia urbana, art. 90, delibera 4 dicembre 2025, in vigore da gennaio 2026). Sanzione amministrativa da 100 a 400 € e rimozione anche senza preavviso. Fonte: Comune di Milano. |
| Roma | Non risulta un divieto generale come a Firenze. Il regolamento di Polizia locale vieta lucchetti e oggetti analoghi su beni del patrimonio storico, archeologico, artistico e monumentale; sulle facciate che insistono su suolo pubblico può servire l'autorizzazione della Sovrintendenza. Le rimozioni riguardano i dispositivi non autorizzati, non un ban nazionale. |
| Venezia, Napoli, Bologna, Torino, Genova, Puglia | Sulle pagine ufficiali delle locazioni non risulta un analogo divieto dell'oggetto. Restano de visu, condominio, suolo pubblico e (a Venezia) Soprintendenza. |
Sanzioni
Le violazioni dell'art. 109 TULPS sono perseguite in combinato con l'art. 17 TULPS. Le Questure (tra le altre, Bari e Oristano) indicano arresto fino a tre mesi o ammenda fino a 206 €.
A Firenze, il regolamento di Polizia urbana sanziona il divieto di key box per pubblica sicurezza (lettera A) proprio ai sensi dell'art. 17 TULPS; il divieto per decoro (lettera B) ha una sanzione amministrativa autonoma del regolamento.
A Milano la sanzione sul lockbox è amministrativa (100–400 €) più le spese di rimozione: è il Comune, non la Questura. Non sostituisce l'obbligo de visu.
Questa pagina non è un parere legale: per il caso concreto chiedi alla Questura, al Comune o a un professionista.
Checklist
- Raccogli i dati (il form di check-in online aiuta, ma è solo la prima fase).
- Identifica tutti gli ospiti del gruppo, non solo chi ha prenotato.
- Confronta persona e documento di presenza o in videocollegamento al momento dell'accesso.
- Abilita PIN / smart lock / key box solo dopo l'esito positivo, e solo se il tuo Comune non vieta l'oggetto.
- Invia Alloggiati Web (24 ore / 6 ore) e conserva le ricevute. Se qualcuno entra un altro giorno, nuova prenotazione.
Cosa fa MyMaison
- form di online check-in (dati, foto documento, tutti gli ospiti, istruzioni dopo il form);
- invio Alloggiati Web e conservazione delle ricevute.
MyMaison non sostituisce la verifica de visu, non «certifica» il rispetto dell'art. 109 e non presenta SCIA, CIN o imposta di soggiorno al posto tuo.
Domande frequenti
Il self check-in è illegale? No, se identifichi l'ospite prima dell'accesso. È il flusso documento + codice, senza vedere nessuno, che non è conforme.
Un documento o un selfie inviati prima dell'arrivo bastano? No. La verifica de visu è all'ingresso, hic et nunc.
Devo vedere tutti, o basta il capo prenotazione? Tutti gli alloggiati. Chi arriva un altro giorno si identifica quel giorno.
Posso lasciare la key box se faccio una videochiamata? A livello nazionale, se la videochiamata è all'accesso e vedi volto e documento, l'identificazione può stare. A Firenze l'oggetto key box è vietato comunque. A Milano non metterla su suolo pubblico o su una facciata che dà sulla strada.
Un collaboratore può identificare al posto mio? Sì, un incaricato (check-in staff, concierge, property manager). L'obbligo è del gestore, non «in proprio e in presenza fisica del titolare».
Ho già inviato la schedina: sono a posto? Hai fatto il secondo obbligo. Il primo (identificazione) resta distinto.
Fonti ufficiali
- Art. 109 e art. 17 TULPS (r.d. 18 giugno 1931, n. 773)
- Art. 19-bis d.l. 113/2018 (locazioni sotto i 30 giorni)
- Circolare Ministero dell'Interno prot. n. 38138 del 18 novembre 2024
- Consiglio di Stato, sez. III, 21 novembre 2025, n. 9101
- TAR Lazio, sez. I-ter, 27 maggio 2025, n. 10210 (riformata)
- Comune di Firenze — Regolamento di Polizia urbana (delibera C.C. n. 9 del 10 febbraio 2025) e comunicato TAR 14 maggio 2026
- Comune di Milano — lockbox, 4 dicembre 2025
- Portale Alloggiati Web
Aggiornato a settembre 2026. Questa guida ha finalità informative e non sostituisce il parere della Questura, del Comune, della Regione o di un professionista.